¿Cómo hacer una solicitud de rectificación al Registro de la Propiedad?

A la hora de inscribir un inmueble o un derecho real sobre él en el Registro de la Propiedad, pueden producirse errores que se deban rectificar más adelante.

No obstante, la tipología de errores es muy variada, y la solución que prevé la ley para corregirlos puede ser más o menos compleja según cuál sea el alcance y el motivo del error.

¿Cuándo puede hacer falta la rectificación del Registro?

El procedimiento de rectificación del Registro de la Propiedad está justificado siempre que se aprecie la existencia de cualquier error en la información que consta en los asientos registrales.

Dichos errores o faltas de exactitud en los asientos del registro pueden deberse a muy distintas causas:

Error material

Se produce un error material cuando de manera involuntaria se escribe un dato erróneo o se omite alguna circunstancia formal de los asientos, o cuando se equivocan los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, siempre que no se cambie el sentido general de la inscripción o asiento ni el de ninguno de sus conceptos.

Error de concepto

El error de concepto es el que tiene lugar cuando, como consecuencia de la inscripción realizada, se altera alguno de los contenidos en el título o varía su verdadero sentido. 

Error de titularidad

El error de titularidad en un derecho inscrito puede estar motivado por distintas causas:

• Puede deberse a un error material por haber escrito mal el nombre del titular.
• Puede haberse producido por un cambio de titularidad extrarregistral, como el que se debe a una transmisión hereditaria, o a la adjudicación derivada de una división de herencia o de copropiedad, entre otras.

Falta de concordancia

Bajo la denominación de falta de concordancia, se engloban distintos supuestos que ponen de manifiesto un desajuste entre la información obrante en el Registro y la realidad física o jurídica extrarregistral:

• Puede haber falta de concordancia porque no se haya producido el acceso del bien o derecho al Registro de la Propiedad, en cuyo caso, no procede hablar propiamente de la necesidad de una rectificación, sino de la inmatriculación de una finca o primera inscripción, por la cual se incorpora esta al Registro por primera vez.
• Puede deberse a que exista una incorrección en la descripción, linderos o superficie de la finca que exceda de los límites del mero error material.
• También puede estar motivada por la interrupción de inscripciones desde la que figura en el Registro y la que se pretende como consecuencia de la última transmisión producida, en cuyo caso se estará ante la necesidad de reanudar el tracto sucesivo.

Además, el artículo 198 de la Ley Hipotecaria contempla otros supuestos, como la doble o múltiple inmatriculación o la falta de cancelación de cargas o gravámenes extinguidos.

¿Qué procedimientos prevé la Ley Hipotecaria para corregir los errores del Registro?

La Ley Hipotecaria contiene distintas soluciones para los diferentes tipos de errores que se pueden producir en los asientos registrales.

En algunos casos, los más claros, bastará con la rectificación hecha por el propio registrador, sin necesidad de convocar a ningún posible afectado. En otros, en cambio, la rectificación también es sencilla, pero se requiere la aportación de documentos que prueben que se ha producido un error.

En ocasiones, será necesario que el interesado tramite un procedimiento específico previsto en la Ley Hipotecaria para solucionar esa falta de concordancia en concreto, para el cual sí será necesario citar a los implicados, con el fin de que los posibles afectados puedan hacer valer sus derechos.

Por último, en los casos más complicados en los que se discuta la naturaleza del derecho que se pretende inscribir, la titularidad sobre el mismo o la validez de los títulos aportados, será preciso acudir a los tribunales ordinarios, y solo se podrá rectificar el error cuando recaiga la correspondiente resolución judicial que ponga fin al litigio.

¿Cómo se lleva a cabo la rectificación del Registro en cada caso?

El artículo 40 de la Ley Hipotecaria especifica el cauce procedimental para rectificar la información obrante en el Registro cuando se ponga de manifiesto alguna inexactitud, falta de concordancia o error.

De ese modo, dependiendo del tipo de rectificación que se pretenda, el procedimiento para hacerla podrá consistir en la tramitación de un expediente de dominio, en la rectificación realizada por el propio registrador o en un procedimiento judicial:

Rectificación por el propio registrador

La Ley Hipotecaria prevé que pueda ser el propio registrador, sin necesidad de conformidad del interesado ni de intervención de nadie más, quien corrija las siguientes inexactitudes:

• Errores materiales en los asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación, cuando los títulos respectivos se conserven en el Registro. 
• Errores materiales en los asientos de presentación, notas marginales e indicaciones de referencias, aunque no consten los títulos en el Registro, siempre que sea suficiente con la inscripción principal para dar a conocer el error y esta haga posible rectificarlo (artículo 213 de la Ley Hipotecaria).
• Errores de concepto cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal correspondiente sea suficiente para darlos a conocer (artículo 217).

Rectificación por el registrador con conformidad del interesado

En otros casos, el registrador deberá contar con la conformidad del interesado (o acuerdo unánime de todos ellos, si son varios) o con una providencia judicial para llevar a cabo la rectificación de los siguientes errores:

• Errores materiales en inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones cuando los títulos no consten en el Registro (artículo 214).
• Errores materiales en los asientos de presentación y notas, cuando los errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales correspondientes y además tampoco existan los títulos en la oficina del Registro.
• Errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos que hagan referencia a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas (artículo 217).

Aunque no se trate propiamente de rectificación de un error, también se podrán modificar datos como el de titularidad de un derecho cuando el cambio de titular se deba a la adjudicación de una herencia, a la división de una cosa común o a la disolución de la sociedad de gananciales, siempre que se aporte la documentación acreditativa del correspondiente acto jurídico.

Rectificación mediante expediente de dominio

Se deben corregir mediante la tramitación de un expediente de dominio las siguientes rectificaciones:

• Rectificación por falta de inscripción de las inscripciones intermedias, lo que se soluciona con un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo (artículo 208).
• Rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca registral, mediante un expediente de dominio específico para ese fin (artículo 201), siempre que no se trate de uno de los supuestos que el mismo artículo exime de la necesidad de tramitar un expediente.

Rectificación de descripción, superficie o linderos sin necesidad de expediente de dominio

El propio artículo 201 contempla algunos supuestos en los que no es necesario tramitar un expediente de dominio, debido a la menor entidad de la rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca inscrita:

• Se podrá rectificar la descripción de cualquier finca, sin necesidad de expediente, cuando la modificación se acredite de modo suficiente en la forma que se determine reglamentariamente y además tenga por objeto:
  • La alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos.
  • La alteración de los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que se conozca la finca o el número de nombre de la calle, lugar o sitio donde se encuentre.
• Tampoco será necesario expediente, siempre que el registrador no tenga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, cuando las diferencias de cabida no excedan de los siguientes límites:
  • Del 10 % de la superficie inscrita, si se acredita mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, y siempre que sea clara la plena coincidencia entre la parcela del certificado y la inscrita.
  • Del 5 % de la superficie inscrita, sin más requisitos, para lo que bastará con la simple manifestación del interesado.

Rectificación por resolución judicial

Será necesario acudir a los tribunales ordinarios para proceder a la rectificación de una inexactitud debida a cualquier otra causa no contemplada en los casos anteriores, como pueden ser:

• La rectificación solicitada sobre el titular registral, que exceda de la corrección de un error material fácilmente comprobable con la documentación que consta en el Registro, o cuando exista discusión entre los implicados.
• Cualquier rectificación sobre la que exista controversia, como puede ser la cancelación poco clara de una carga o gravamen, una rectificación de cabida en la que exista oposición de los interesados, un derecho cuya existencia se discute, etc.
• La rectificación de una inexactitud procedente de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera motivado el asiento (artículo 40.d).

No obstante, según doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado reiterada, entre otras, en la Resolución de 7 de abril de 2011, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido cuando la rectificación de errores se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

¿Quién puede solicitar la rectificación del Registro?

De acuerdo con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, “la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto”.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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