La doble inmatriculación se produce cuando una misma finca ha ingresado en el Registro de la Propiedad dos veces, total o parcialmente. Dicho de otra forma, esto ocurre cuando dicha finca se encuentra inmatriculada dos veces, con distintos folios y números.
Puede suceder que la finca doblemente inmatriculada conste en diferentes Registros de un mismo ayuntamiento, o bien que aparezca en distintas secciones del mismo Registro.
Hablamos de doble inmatriculación para referirnos a esta situación, pero también podría producirse una triple inmatriculación de una finca, por ejemplo.
Si bien la doble inmatriculación puede deberse a diversas situaciones, una de las más habituales es que se trate de una finca que no ha estado inscrita nunca. Por ejemplo, puede ocurrir que una persona inscriba la finca como propietario de la misma, y esta se inmatricule por otro lado por ser objeto de un proyecto de reparcelación.
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Contacta con nosotros¿A qué puede deberse la doble inmatriculación?
Son varias las posibles causas de la doble inmatriculación de fincas:
- La sencillez de los medios de inmatriculación recogidos por nuestro ordenamiento jurídico. En particular, el título público adquisitivo (regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y el artículo 298 del Reglamento Hipotecario).
- La descoordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
- La gran cantidad de fincas que no han tenido aún acceso al Registro, lo que hace que, a medida que las mismas se van transmitiendo, se desvirtúe su titularidad.
- La falta de medios para identificar las fincas.
¿Cómo se soluciona la doble inmatriculación de fincas?
Hasta hace algún tiempo era necesario acudir al artículo 313 del Reglamento Hipotecario. No obstante, este artículo se debe considerar derogado de forma tácita por el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que establece un procedimiento de jurisdicción voluntaria ante el Registrador competente.
El nuevo precepto, al igual que el anterior, no dispone cómo debe ser resuelto el fondo del asunto, pero sí cómo hacer que la realidad del Registro coincida con la de la finca.
¿Cómo se inicia el expediente?
El expediente puede ser iniciado a instancia de uno de los titulares registrales (haciendo constar los datos personales del solicitante y un domicilio a efectos de notificaciones) o bien de oficio por parte del Registrador.
¿Cuál es el Registrador competente?
La competencia para la tramitación del expediente y para resolver recae sobre el Registrador del distrito hipotecario en el que se encuentre la finca, y si esta está en territorio de más de un Registro, determinará la competencia el historial registral más antiguo, o en el del distrito en el que se encuentre la mayor parte de su superficie si todos los registros son de la misma fecha.
Más información en nuestro post: ¿Cómo saber qué Registro de la Propiedad corresponde a una finca?
¿Cómo se desarrolla el procedimiento?
En caso de que el Registrador compruebe que en efecto puede haber una doble inmatriculación total o parcial (investigando su propio archivo, incluso examinando las representaciones gráficas de las que disponga, y a la vista de los datos del Catastro), se lo notificará a los titulares de los derechos inscritos o a sus herederos (si son conocidos), haciéndolo constar mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada historial que coincida.
Pueden darse dos circunstancias:
1. Doble inmatriculación a favor de una misma persona
Si el dominio de la finca aparece inscrito en diferentes folios registrales a favor de una misma persona, y estos están libres de cargas o estas son las mismas y están inscritas por el mismo orden, no pudiendo perjudicar a terceras personas, se solucionará la contradicción con el consentimiento de los interesados, mediante un asiento de cierre o cancelación al final del historial registral más reciente. En el historial más antiguo se hará referencia a este hecho, con una nota al margen.
2. Doble inmatriculación a favor de personas distintas
Si los titulares del dominio o de las cargas inscritas son distintos, o si coinciden pero no guardan el mismo orden, el Registrador convocará a los interesados para que lleguen a un acuerdo para determinar las titularidades sobre la finca y la prelación registral entre las mismas.
En caso de que todos los interesados comparezcan y, de forma unánime acuerden las rectificaciones que consideran que debe realizar el Registrador, este, si estima que las operaciones convenidas son legales, hará que conste documentalmente el acuerdo, firmándolo con los interesados. Cancelará el historial de la finca registral más reciente y, en su caso, rectificará el más antiguo conforme se haya acordado.
Cuando alguno de los interesados no comparezca, o formule oposición en alguna fase de la tramitación, el Registrador dará el expediente por concluido, y lo hará constar así documentalmente y también en nota al margen de la última inscripción de dominio realizada en cada uno de los folios que coincidan.
Quien haya promovido el expediente podrá demandar en juicio declarativo contra quienes no hayan comparecido o hayan formulado oposición, ante el Juez de Primera instancia que corresponda al lugar en el que se encuentre la finca.
¿Se puede recurrir si el Registrador no aprecia la doble inmatriculación?
En efecto, si el Registrador deniega la constatación de la doble inmatriculación, los interesados podrán recurrir, quedando a salvo en todo caso la posibilidad de estos de acudir al procedimiento que corresponda para la defensa de su derecho al inmueble.
Si se acude al Juzgado, ¿cómo se resuelve?
Como hemos visto, la solución a la doble inmatriculación puede pasar por acudir a la justicia si alguno de los interesados convocados por el Registrador no comparece o formula oposición.
Pues bien, en estos casos, los dos titulares disfrutan de la seguridad jurídica que da la inscripción registral, por lo que prevalecerán las normas de Derecho civil sobre las normas de Derecho hipotecario.
Así pues, en el procedimiento judicial hay que dilucidar cuál de los dos títulos jurídicos es prioritario, teniendo en cuenta el título originario de la adquisición.
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Corresponde a la parte demandante demostrar que cuenta con un título legítimo prioritario. Si no puede acreditar su prioridad según las reglas del Derecho civil, se aplicarán los principios registrales, particularmente el principio prior tempore, potior iure (primero en el tiempo, mejor en el Derecho).
Por lo tanto, cabe entender que, de forma general, solo se tendrían en cuenta las normas de Derecho hipotecario en exclusiva si, existiendo una finca inmatriculada doblemente, ninguno de los dos titulares la ha ocupado. Sin embargo, habrá que atender a las particularidades de cada caso.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.