El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo viene regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, con una tramitación muy similar a la de los expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas.
En este post vamos a analizar cómo se realiza la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, qué es un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo y cómo se inicia este expediente.
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Contacta con nosotros¿Cuándo hay que hacer un expediente de dominio para reanudación del tracto sucesivo?
Los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo lo que pretenden es adecuar una realidad extrarregistral a la registral en aquellos casos en los que el titular actual de la finca no ha adquirido su derecho de quien aparece como titular registral, ya que entre ellos se han producido transmisiones intermedias que no han accedido al Registro.
Transmisiones que a veces resultan imposibles de inscribir con anterioridad a la actual pues se desconoce incluso a los transmitentes intermedios.
¿Cómo se tramita el expediente de dominio para la reanudación del tracto?
La competencia para la tramitación de este expediente es exclusivamente notarial y tiene como particularidad la ausencia de controversia alguna. En este expediente no cabe una valoración por parte del notario sobre las alegaciones de oposición al expediente.
La competencia territorial es la misma que la dispuesta en los expedientes de dominio para inmatricular fincas.
Este tipo de expedientes no pueden tramitarse cuando el título que se pretende inscribir deriva del titular registral o sus causahabientes.
El expediente se inicia a instancia de quien acredite mediante título hábil ser titular de la finca, aportando un escrito en el que conste la descripción de la finca y la última inscripción del dominio y demás vigentes, lo cual se recoge en un acta notarial.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:
Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.
Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:
1.ª Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.
3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.
4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.
La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.
Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.
Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.
Documentación necesaria
Los documentos a acompañar al escrito solicitando la iniciación del expediente son:
- Título de propiedad, público o privado.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en los mismos términos que en el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.
- Documentos que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios y cualesquiera otros si los hubiese.
Acta de apertura del expediente
En cuanto al acta de apertura del expediente y comunicación al Registro hay que estar a lo recogido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria para los expedientes de dominio de inmatriculación, si bien, la particularidad en estos casos es la verificación por parte del notario como del Registro, que la finca cuyo tracto pretende continuarse y que obra en el título, se corresponde con la catastral y registral que se identifica.
Notificaciones
Las notificaciones de este expediente a efectos de que presenten alegaciones oponiéndose al mismo, deben de realizarse a:
- A aquel de quien proceden los bienes o sus causahabientes.
- Al titular catastral.
- Al titular registral vigente o sus herederos si se conoce el fallecimiento.
- Al poseedor de hecho de la finca.
En cuanto a la notificación al titular registral, la ley diferencia en función de la antigüedad del asiento con relación al momento de inicio del expediente de dominio.
Si la antigüedad es menor a 30 años la notificación tiene que ser personal al titular o sus herederos. Si la antigüedad es mayor, tiene que ser nominal al titular y sus herederos, si se conocen, pudiéndose practicar en caso de que no resulte fructuosa la notificación mediante edictos.
En todo caso, la apertura del expediente se publicará por edicto en el BOE.
Posibles conclusiones del expediente
- Si todos los citados comparecen, y así lo convienen unánimemente, se refleja en acta y se concluye con la inscripción del título solicitante si fuere procedente, pues debe el Registro calificar.
- Si no comparecen o los que comparezcan se oponen. En este caso concluyen las actuaciones dejando expedita la vía judicial.
- Reanudación tracto sucesivo más de 30 años. Si nadie se opone y los que no comparecen son los titulares registrales con un asiento con una antigüedad mayor a 30 años, en principio haciendo una interpretación de la regla segunda y cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, no debería de concluir el expediente sin la aceptación de la inscripción del título solicitante.
Concluido el expediente se remite al Registro para su calificación y posterior inscripción, procediéndose a la publicación por edicto del mismo.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.