El Registro de la Propiedad es un registro público que en España da fe pública de la titularidad, de la descripción y de la ubicación de los bienes inmuebles (pisos, parcelas, terrenos, edificios, etc.) pero, a diferencia que en otros países, la inscripción en el Registro (que es voluntaria) no constituye, no determina en sí, ni la titularidad ni la descripción de los bienes.
El Registro de la Propiedad simplemente tiene el efecto de publicar o declarar lo que consta en los títulos que se inscriben, pero eso no significa que lo que conste inscrito y publicado sea correcto o se corresponda con la realidad.
Por este motivo, en ocasiones hay que rectificar lo que obra en el Registro, a través de distintas vías que recoge la Ley Hipotecaria.
Además, en España existe el catastro, que es un Organismo Público en el que obran registrados los bienes inmuebles (pisos, parcelas, terrenos, edificios, etc.), sirviendo de base para el pago de los impuestos, que, en muchas ocasiones, sus datos no concuerdan con los del Registro de la Propiedad, y aunque siempre prevalece lo dispuesto en el Registro de la Propiedad, por la seguridad jurídica que otorga la fe pública registral, resulta necesario hacer concordar ambos organismos.
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Contacta con nosotrosProcedimientos de concordancia
Los procedimientos de concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad jurídica extrarregistral, artículo 198 de la Ley Hipotecaria (LH), son:
- La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el catastro.
- El deslinde registral de la finca o la rectificación de su descripción.
- La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
- La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a nombre de persona alguna.
- Las operaciones registrales sobre los bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
- Expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo.
- El procedimiento de subsanación de la doble inmatriculación.
- El expediente de liberación de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
En este artículo vamos a tratar el primer procedimiento, pues el resto ya han sido tratados en otros artículos de manera particular.
La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el catastro
A partir de la reforma que supuso la Ley 13/2015, ahora en la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad, se refleja no solo la referencia catastral, sino que también se inscribe la representación gráfica georreferenciada. Además, el Registrador, a la hora de realizar la inscripción indicará si la finca está coordinada gráficamente con el catastro.
La coordinación gráfica se produce cuando la representación gráfica georreferenciada del Registro y el catastro coinciden, lo que no ocurre cuando lo que se aporta a la hora de inscribir una finca es una representación gráfica georreferenciada alternativa, distinta a la que obra en el catastro.
A veces ocurre que la representación gráfica georreferenciada no coincide con la realidad por lo que es necesario aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa al Catastro, para que previo informe de validación gráfica alternativa, emita una nueva representación gráfica georreferenciada a efecto de su inscripción en el Registro previo los trámites que el Registro exige en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que se puede completar la descripción de la finca aportando la certificación catastral descriptiva y gráfica que contiene la representación gráfica georreferenciada de la finca.
El Registro incorporará dicha descripción previa notificación a las fincas colindantes de manera personal o a través del Boletín Oficial del Estado en determinados casos.
- Si ninguno de los notificados se opone y previo análisis por el Registro, se procede al complemento de la descripción disponiendo que la finca está coordinada con el catastro.
- Si alguno de los notificados se opone el Registro decidirá sin que la mera oposición suponga la no inscripción.
El Registro puede denegar la inscripción porque haya coincidencia con otras fincas ya georreferenciadas o con bienes de dominio público. Si se produce la invasión con otras fincas georreferenciadas, el deslinde es el procedimiento a seguir.
Puede ocurrir que la certificación catastral descriptiva y gráfica con la descripción georreferenciada no se ajuste a la realidad, en ese caso se aporta la descripción gráfica georreferenciada alternativa y tras seguir los mismos pasos que antes se han indicado, el Registro, si el resultado es positivo, comunica el cambio al catastro, el cual responderá al Registro con la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica.
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Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.