El tracto sucesivo y su importancia en el derecho registral

Tracto sucesivo

El principio de tracto sucesivo juega un papel fundamental en el Derecho registral, en la medida en que contribuye a asegurar la legalidad de los asientos registrales. Te explicamos en qué consiste dicho principio y cuáles son sus consecuencias prácticas.

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¿Qué es el principio de tracto sucesivo?

El principio de tracto sucesivo es aquel por el cual, cuando se inscribe o anota un título sobre un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, tiene que estar previamente inscrito o anotado el derecho de aquella persona que ha otorgado dicho título.

Dicho de otra forma, cuando se inscribe o anota el nuevo titular de un derecho real sobre un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, antes tiene que aparecer en el mismo quién es su titular anterior.

Se trata de un principio contemplado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente:

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

(...)

Artículo 20 de la Ley Hipotecaria

¿Por qué es importante el principio de tracto sucesivo en el Derecho registral?

La importancia del principio de tracto sucesivo en el Derecho registral está estrechamente relacionada con la de la función que realiza el Registro de la Propiedad, que garantiza la legalidad de la transmisión de derechos reales, dando seguridad jurídica a los titulares de los mismos.

El Registro de la Propiedad anota actos relativos a dichos derechos reales, como puede ser la constitución de una hipoteca, entre otros. Y la aplicación del principio de tracto sucesivo refuerza la legalidad de los actos inscritos, como puede ser la compraventa de una propiedad inmobiliaria.

Cabe destacar que si bien la inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, es aconsejable. Hay que tener en cuenta que cuando un derecho real se encuentra inscrito, opera el principio de fe pública registral.

Por ello, ante cualquier posible controversia relativa a un derecho real inscrito, esta tendrá que ser debatida ante la justicia, siendo necesario probar que el asiento registral correspondiente se ha realizado mal.

¿Qué implica el principio de tracto sucesivo cuando se realiza una inscripción en el Registro?

Este principio surte distintos efectos:

  • Si quien otorga un derecho real no aparece como titular del mismo en el Registro de la Propiedad, el nuevo titular tampoco podrá ser inscrito. Es decir, se denegará la inscripción.
  • Aquello que no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad no afecta a quien realiza un contrato basándose en lo que sí está registrado.

Para entender esto último, pongamos un ejemplo. Alberto le compra una casa a Isabel, que aparece como su propietaria en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, Alberto puede inscribir su derecho. Sin embargo, después descubre que la vivienda tenía otro dueño, Manuel, el ex marido de Isabel, que nunca apareció como titular en el Registro.

Como Alberto no era conocedor de esta circunstancia cuando se realizó la compraventa, su derecho queda protegido, y solo podrá ser discutido en sede judicial.

¿Qué ocurre cuando una persona adquiere su derecho de otra que no aparece inscrita en el Registro?

Como ya hemos comentado, si una persona que no consta en el Registro transmite su derecho a otra, esta última no podrá registrarlo, ya que el Registrador denegará la inscripción solicitada.

Sin embargo, en estos casos existe la posibilidad de realizar un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, llevando al Registro una realidad extrarregistral.

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria contiene las reglas a seguir en la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Excepciones al principio de tracto sucesivo

En el artículo 20 de la Ley Hipotecaria encontramos una serie de casos en los que no es necesaria la inscripción o anotación previa para realizar una posterior.

Concretamente, cuando se trata de mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y otras personas que actúen temporalmente como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida legalmente.

Tampoco es necesaria la inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos en los siguientes casos:

  • Si ratifican contratos privados hechos por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por el mismo.
  • En caso de que vendan o cedan a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes. No obstante, en estos casos, en la inscripción se tendrá que expresar esa previa adjudicación proindiviso, con referencia al título en que así conste.
  • Cuando se trata de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, si el inmueble o derecho real está inscrito a favor del causante.
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José Luis Pardeiro Sánchez
José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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