¿Es obligatorio registrar una propiedad heredada?

Cuando se recibe un bien en herencia, hay que realizar ciertos trámites para poder heredar, como pagar el impuesto de sucesiones. En estos casos, a menudo se plantea si la inscripción en el Registro de la Propiedad, en caso de tratarse de un inmueble, es necesaria.

Después de heredar una propiedad, ¿es obligatorio registrarla?

No es obligatorio registrar una propiedad heredada, si bien es muy recomendable hacerlo, como explicaremos más adelante.

Uno de los principios por los que se rige el Registro de la Propiedad en su funcionamiento es el principio de voluntariedad. En virtud del mismo, el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario. Ello salvo en el caso de la hipoteca, en la que la inscripción es un requisito indispensable.

Por esta razón, no es estrictamente necesario inscribir un inmueble que se ha heredado, pero no hacerlo puede provocar problemas. De hecho, lo normal es que cuando se hereda una vivienda, se inscriba la nueva titularidad de su propiedad, de igual forma que cuando se compra un inmueble (ya que la escritura no es suficiente para demostrar dicha propiedad).

¿Qué ventajas supone inscribir un inmueble heredado?

Aunque la inscripción en el Registro no sea obligatoria, sí es totalmente recomendable realizarla.

Hay que tener presente que, salvo que se declare la inexactitud de la inscripción correspondiente, aquello que consta inscrito en el Registro de la Propiedad se presume que se corresponde con la realidad, desplegando todos los efectos posibles en el tráfico jurídico.

Así pues, la mejor forma de demostrar que se tiene la propiedad del inmueble heredado es inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad. Esto puede evitar problemas muy importantes en el futuro.

¿Cuáles son las desventajas de no inscribir una propiedad heredada?

No inscribir un inmueble que se ha recibido en herencia puede provocar situaciones muy complicadas. Algunas de ellas serían las siguientes:

1. Vender un inmueble que está sin registrar puede ser bastante más difícil. A cualquier comprador le ofrecerá una seguridad mucho mayor el hecho de que la propiedad se encuentre registrada.
2. Aun cuando se lograra vender el inmueble, si después se declara en sede judicial que el vendedor no era el propietario legítimo del mismo, este tendrá que devolver el dinero de la compraventa e indemnizar al comprador por los daños y perjuicios que le haya ocasionado.
3. Si posteriormente la persona que ha heredado el bien desea venderlo, no tenerlo registrado puede dificultar la acreditación de su título como propietario y, por ello, el proceso de compraventa.
4. Los propios herederos de la persona que herede la propiedad podrían tener problemas para heredar llegado el momento, si la misma no se encuentra registrada. Y si lo está, los trámites de la herencia se simplificarán de forma considerable, siendo necesario reanudar el tracto sucesivo mediante expediente de dominio.
5. En caso de querer solicitar una hipoteca sobre el inmueble en un futuro, el banco solicitará el documento acreditativo de la propiedad sobre el mismo.

¿Cómo se inscribe una propiedad heredada?

Para inscribir un inmueble heredado hay que dirigirse al Registro de la Propiedad que corresponda al municipio en el que se encuentre el inmueble, con los siguientes documentos:

• Certificado literal de defunción del causante de la herencia.
• Certificado de actos de última voluntad.
• Declaración de herederos ante Notario, si el causante falleció sin testamento.
• Certificado de seguros de vida.
• Escritura de aceptación de la herencia y adjudicación de la vivienda ante Notario.
• Comunicación por cada vivienda heredada o, de forma subsidiaria, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía).
• Copia del DNI tanto del causante de la herencia como del heredero.

Una vez presentados todos estos documentos, el Registrador de la Propiedad dispone de un plazo de 15 días para aceptar la inscripción o comunicar al solicitante los documentos que falten para completar la inscripción y el plazo en que tiene que aportarlos.

¿Existe un plazo para inscribir un inmueble heredado?

No hay ningún plazo legal determinado para realizar la inscripción. El titular de la propiedad puede dirigirse al Registro de la Propiedad para solicitar dicha inscripción en cualquier momento, con la documentación que hemos señalado en el apartado anterior.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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