Cuando se produce algún hecho o circunstancia que afecta a los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad, se hace constar en él mediante un asiento registral, que puede tener la forma de inscripción o de anotación, según su finalidad.
En este artículo vamos a ver en qué consiste un asiento registral, qué tipos existen y qué requisitos se exigen para practicarlos.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste un asiento registral?
Un asiento registral es toda inscripción o anotación que se hace constar en el Registro de la Propiedad y recoge cualquier título, hecho, acto o circunstancia que afecta a los bienes y derechos inscribibles.
El asiento registral se genera cada vez que una persona presenta un título inscribible en el Registro, y da lugar a que se produzcan determinados efectos hipotecarios, que son distintos en cada caso.
En la actualidad, los asientos registrales pueden ser tanto escritos como electrónicos.
¿Cuáles son las características de los asientos registrales?
Los asientos registrales pueden ser:
- Principales o accesorios:
- Los asientos son principales cuando tienen entidad propia y sirven de base para practicar otros asientos.
- Por otro lado, el asiento es accesorio cuando depende de un asiento principal anterior, en el que se basa.
- Definitivos o provisionales:
- Los asientos definitivos tienen vocación de permanencia, y por eso no tienen plazo de caducidad ni se extinguen por el paso del tiempo, aunque ello no impide que se puedan cancelar o extinguir si se inscribe posteriormente otro derecho que sea incompatible con aquel. Es definitivo, por ejemplo, el asiento de inscripción.
- Por el contrario, los asientos son provisionales si ya nacen con un plazo de caducidad, como ocurre con una anotación preventiva.
- Positivos o negativos:
- Los asientos registrales son positivos cuando reconocen derechos y los crean.
- Y, serán negativos en el caso contrario, es decir, cuando extinguen derechos.
¿De qué tipo puede ser un asiento registral?
Los asientos registrales están regulados a lo largo de todo el articulado de la Ley Hipotecaria, que se desarrolla en el Reglamento Hipotecario, cuyos artículos 41 a 43 recogen las distintas clases de asientos:
Asiento de presentación
El asiento de presentación es el que extiende el registrador en el libro diario de operaciones cuando alguien presenta un título para su inscripción; de ahí su nombre.
En el asiento de presentación se deja constancia del momento exacto en que el título accede al Registro, lo cual tiene una importancia crucial a la hora de decidir en caso de conflicto entre varios derechos inscritos, ya que, por el principio de prioridad, tendrá prevalencia el derecho anterior sobre el posterior.
El registrador asigna un número correlativo a cada nuevo asiento de presentación, y una breve explicación sobre el contenido del título.
La vigencia de un asiento de presentación es de 60 días, aunque este plazo puede ser prorrogado en determinados casos.
Los asientos de presentación deben contener al menos los siguientes datos:
- Datos de identificación de quien presenta el título.
- Hora de presentación.
- Tipo de título, fecha y autoridad que lo suscribe.
- Derecho contenido en el título a inscribir.
- Naturaleza de la finca (urbana, rústica, etc.) o del derecho real.
- Datos de identidad de la persona a favor de la cual se practica el asiento.
- Firma del registrador y del presentador, si procede.
Asiento de inscripción
El asiento de inscripción es un asiento principal y definitivo por el cual se deja constancia formal y solemne de la constitución, modificación o transmisión de un derecho real inmobiliario.
Este asiento se practica en los libros de inscripciones, y se extingue cuando se cancela o cuando se inscribe la transferencia del derecho inscrito a favor de otra persona.
En un asiento de inscripción deben constar los siguientes datos:
- Naturaleza, situación y linderos de los bienes inmuebles a los que se refiere la inscripción.
- Naturaleza, extensión y condiciones del derecho real objeto de inscripción.
- Derecho anterior al que afecta el derecho que se inscribe.
- Persona a cuyo favor se hace la inscripción.
- Título que se inscribe, fecha y funcionario autorizante.
- Firma y fecha.
Anotación preventiva
Hay asientos definitivos, como el de inscripción, y provisionales, como la anotación preventiva, que ya nace con vocación de desaparecer para dar paso a otro tipo de asiento definitivo.
La finalidad de la anotación preventiva es dejar constancia o aviso de un derecho en formación, de modo que pueda beneficiarse de la publicidad registral mientras se consolida.
La anotación preventiva es un asiento principal y positivo, ya que crea derechos, y su naturaleza varía en cada caso, según el tipo concreto de anotación de que se trate. Por ejemplo, puede consistir en una anotación de demanda, de un derecho hereditario, de un crédito, de embargo, etc.
En lo que respecta a su duración, la anotación preventiva se cancela cuando se convierte en una inscripción (al consolidarse el derecho) o por caducidad en el plazo de 4 años, aunque este plazo se puede prorrogar en algunos casos.
Asiento de cancelación
Mediante el asiento de cancelación, se extingue un asiento anterior consistente en una inscripción o en una anotación preventiva.
El asiento de cancelación no es un asiento principal, sino accesorio. Depende de otro asiento al que afecta. Es definitivo y negativo, porque extingue derechos, en lugar de crearlos.
Según el alcance de la cancelación que practica, el asiento de cancelación puede ser total o parcial.
El asiento de cancelación se puede practicar incluso sin consentimiento del titular registral o contra su voluntad, por ejemplo, cuando tiene su origen en una disposición legal.
No todas las inscripciones o anotaciones preventivas pueden cancelarse mediante un asiento de cancelación: las que se deban a un mandamiento judicial deben cancelarse mediante una providencia ejecutiva.
Nota marginal
Los folios registrales tienen un margen dispuesto específicamente para hacer anotaciones con las circunstancias, hechos, referencias, etc., que pueden tener alguna relevancia sobre los derechos inscritos. Estas anotaciones son las notas marginales, y solo se pueden realizar cuando la ley lo ordena o autoriza.
La nota marginal es un asiento accesorio, porque depende de otro anterior en el que se basa.
¿Cómo se corrigen las discrepancias entre los asientos registrales y la realidad?
Los asientos registrales se suponen exactos, ya que, si no lo fueran, el sistema registral no tendría sentido, y el principio de publicidad, que protege el derecho del titular registral frente a todos, sería injusto.
No obstante, en todo sistema puede haber fallos, y el sistema registral no es una excepción, por lo que a veces puede haber discrepancias entre la información registral y la realidad extrarregistral.
Para evitar situaciones injustas, provocadas principalmente por el hecho de que el derecho inscrito prevalece sobre el no inscrito, la ley articula mecanismos para corregir dichas discrepancias.
Así, según la causa de la discrepancia, esta se puede corregir de las siguientes formas:
Rectificación del error
Se puede solucionar el problema simplemente rectificando la información errónea que figura en el Registro, pero esto se debe hacer:
- Por el propio registrador, si se trata de un error material y el título inscrito consta en el Registro, por lo que se puede consultar. O cuando concurra otra circunstancia que permita la rectificación directamente sin necesidad de consultar ni pedir la conformidad del titular registral.
- Por conformidad de todos los interesados, si se trata de un error de concepto, y fuera de los casos mencionados en el apartado anterior.
Expediente de liberación de gravámenes o cancelación
También se puede corregir la discrepancia mediante una cancelación o un expediente de liberación de gravámenes, si la causa es que permanece inscrita una carga o un derecho ya desaparecido sobre la finca inscrita.
Expediente de dominio
Si el origen de la discrepancia es la falta de inscripción de transmisiones intermedias entre la inscrita y la actual que resulta de la realidad, la solución es el expediente de dominio.
Igualmente, se puede puede usar este procedimiento para inscribir una finca que aún no ha accedido al Registro de la Propiedad o para rectificar un error en la superficie inscrita.
¿Cómo se pueden evitar las discrepancias de los asientos con la realidad?
Para evitar que se den las discrepancias analizadas, el sistema está organizado de modo que el registrador y el notario deben colaborar entre ellos y asegurarse de que los datos del catastro concuerdan con los del Registro de la Propiedad.
De hecho, en las inscripciones que se realicen en este último, se deberá hacer constar si la finca está coordinada con el catastro, siempre que al registrador le conste esta circunstancia.
Esto es así desde la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea, que tenía, entre sus objetivos, la digitalización de las actuaciones notariales y registrales.