Las normas que regulan el funcionamiento del registro de la propiedad permiten deducir una serie de principios que orientan todo el sistema de inscripción registral. Estos principios actúan como fundamentos de la organización y de la eficacia del registro de la propiedad, y sirven como guía para una adecuada aplicación del derecho registral.
A continuación, vamos a ver cuáles son los principios registrales o hipotecarios que se tienen en cuenta a la hora de interpretar el sistema registral.
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Contacta con nosotros¿Qué son los principios del derecho registral?
No existe una denominación unívoca para referirse a los principios que orientan el sistema registral, y se pueden encontrar referencias a ellos tanto con la denominación de principios registrales como con la de principios hipotecarios o inmobiliarios registrales.
En cualquier caso, se trata de los principios que orientan el derecho registral e hipotecario, y que ayudan a interpretar correctamente el sistema de inscripción en el registro de la propiedad.
Los principios registrales o hipotecarios no están expresamente enunciados en las normas hipotecarias, sino que son fruto de la construcción doctrinal por observación y análisis de los valores que se deducen de aquellas.
Algunos de estos principios se consideran principios formales, y sirven como normas orientadoras del procedimiento registral. Otros, en cambio, regulan aspectos materiales, como el alcance jurídico y la eficacia de la inscripción, por lo que se denominan principios sustantivos.
Se pueden resumir en los siguientes:
- Principio de publicidad.
- Principio de legalidad o de calificación.
- Principio de legitimación, derivado de los dos anteriores.
- Principio de rogación.
- Principio de tracto sucesivo.
- Principio de prelación o prioridad (también llamado de oponibilidad).
- Principio de especialidad.
- Principio de fe pública registral.
Veamos brevemente en qué consisten cada uno de ellos:
Principio de publicidad
La finalidad principal del registro de la propiedad es dotar de seguridad al tráfico jurídico en las relaciones inmobiliarias. Si no existiera el registro de la propiedad, sería difícil conocer al auténtico propietario de un bien inmueble, y más aún saber las cargas y gravámenes que recaen sobre él.
Los negocios que tuvieran por objeto estos bienes inmuebles se moverían siempre en la incertidumbre y en la inseguridad jurídica, temiendo que pudiera aparecer otro supuesto propietario de los bienes enajenados.
Por eso, el funcionamiento del registro de la propiedad tiene como uno de sus principios fundamentales el de publicidad, tanto en un sentido material (lo no inscrito no perjudica a tercero de buena fe, junto a la presunción de que lo inscrito es exacto y veraz) como en un sentido formal, ya que el registro de la propiedad es público, y cualquiera con un interés legítimo puede consultarlo.
Principio de legalidad o de calificación
Con este principio se transmite la idea de que todo lo que figura inscrito en el registro de la propiedad se supone que deriva de un título válido y perfecto, ya que el registrador tiene que analizar cada título que se presenta a inscripción y comprobar su validez.
Este principio se denomina de legalidad o de calificación porque el registrador califica los títulos presentados, y si no se corresponden a derecho, deniega la inscripción.
Por tanto, este principio complementa al de publicidad y aporta a los terceros la seguridad de que lo inscrito es veraz, legal y exacto.
En cuanto al alcance de la calificación hecha por el registrador abarca la capacidad de los otorgantes, la validez de los actos celebrados, la legalidad de la forma del documento, la competencia del órgano jurisdiccional, en su caso, etc.
Principio de legitimación
El principio de legitimación es una consecuencia de los principios de publicidad y de legalidad. El principio de legitimación implica que se considera que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma en que esté expresado en el asiento correspondiente (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
También, por este principio, se entiende que el titular registral está en posesión del bien inscrito, a menos que la inscripción establezca otra cosa.
Todos los asientos registrales producen plenos efectos ante terceros (y ante los tribunales) mientras no se declare su inexactitud. Se trata, por tanto, de una presunción iuris tantum (se presume válido mientras no haya prueba en contrario). Es decir, quien niegue la validez será quien deba probar su afirmación.
Principio de rogación
El principio de rogación implica que solo se podrá practicar la inscripción en el registro de la propiedad a instancia del interesado o como resultado de la petición realizada por mandamiento judicial.
No obstante, en nuestro ordenamiento existen algunos casos en los que el registrador actúa de oficio, aunque no es la norma general. Estos casos se refieren a la cancelación de anotaciones caducadas, rectificación de errores materiales en los asientos, etc.
En cuanto a las personas legitimadas para instar la inscripción en el registro, son las que establece el artículo 6 de la Ley Hipotecaria:
- Quien adquiera el derecho.
- Quien transmita el derecho.
- Quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
- Quien tenga la representación de cualquiera de los anteriores.
Principio de tracto sucesivo
La inscripción no es obligatoria en nuestro sistema legal, y por tanto no es constitutiva del derecho, que puede existir al margen de la inscripción (aunque resulte más difícil de probar). Sin embargo, en caso de inscribir es necesario respetar el tracto sucesivo.
El principio de tracto sucesivo implica que las inscripciones se deben efectuar dentro de una secuencia o concatenación entre adquisiciones y transmisiones, sin que haya ruptura de la continuidad. De ese modo, se crea una cadena ininterrumpida desde la primera inscripción o inmatriculación hasta el último titular (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Esto supone que no se pueda inscribir un acto que no proceda del anterior titular y, a la vez, permite que se autorice el registro de los actos que procedan del titular que ya figura inscrito.
La ley establece algunos casos en que no es necesaria una inscripción previa para poder inscribir un derecho, como ocurre con los documentos otorgados por los herederos, en determinadas circunstancias.
Principio de prelación, prioridad u oponibilidad
Es tal la validez legal que se da a los derechos inscritos en el registro de la propiedad que, por el principio de prelación o prioridad, la preferencia de los derechos inscritos no depende de la fecha de origen, sino de la fecha en que se inscriben en el registro.
El acto registrado con anterioridad tiene mejor derecho que el posterior, y se antepone a todos ellos con preferencia excluyente, si es que ambos son incompatibles (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Por este motivo, se conoce también como principio de oponibilidad, ya que impide que se inscriban actos posteriores que sean incompatibles con un acto inscrito con anterioridad.
Por tanto, no importa la fecha del acto, sino la fecha en que se inscribe el acto en el registro. Incluso, ante dos actos inscritos con igual fecha, se atenderá a la hora en que se realizó cada inscripción.
Principio de especialidad
El principio de especialidad alude a la obligación de inscribir en el registro cada derecho en la forma correcta, y haciendo constar claramente qué tipo de derecho se inscribe, sobre qué objeto recae, en virtud de qué título y quién es el titular.
Por ejemplo, la primera inscripción de cada finca debe ser la de dominio, y de acuerdo con los procedimientos que establece la Ley Hipotecaria (artículo 7).
Además, el título deberá ser alguno de los admitidos por el artículo 2 de la Ley Hipotecaria.
Principio de fe pública registral
Por último, el principio de fe pública registral supone la presunción de que el contenido de los asientos registrales es íntegro y exacto, de modo que se protejan las adquisiciones de los terceros adquirentes que actúen de buena fe confiando en el contenido del registro.
Esta presunción no admite prueba en contrario, y el tercero de buena fe, o tercero registral, queda protegido en todo caso, incluso aunque se demuestre que el titular registral del que adquiere un bien no era el auténtico propietario (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
Así, el contenido del registro se impone a la realidad jurídica extrarregistral.
En sentido contrario, los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, aunque sean válidos y ciertos, no perjudican a terceros si no están debidamente inscritos y anotados en el registro de la propiedad (artículo 32).
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.