¿Cómo inmatricular una finca heredada?

Cuando se hereda una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad, es muy recomendable inmatricularla, aunque no sea obligatorio. A continuación explicamos cómo realizar el trámite.

¿Cómo se inmatricula una finca heredada?

Existen distintas formas de inmatricular una finca por herencia, que vamos a explicar a continuación:

Inmatriculación por expediente de dominio

A través del expediente de dominio, que es un procedimiento notarial regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, se da acceso a la finca al Registro de la Propiedad por primera vez, quedando inmatriculada. Así pues, la persona que promueve el expediente obtiene un título inmatriculador, que puede ser inscrito.

Si bien el expediente dominio hace que la realidad registral se corresponda con la extrarregistral, hay que tener en cuenta que no se trata de una declaración de dominio que tenga efectos de cosa juzgada.

El expediente se tramita ante notario hábil para actuar en el distrito notarial en el que se halla la finca o en cualquiera de los colindantes. Para su tramitación, se siguen los siguientes pasos:

1. El titular dominical de la finca presenta una solicitud por escrito, con la descripción literaria de la finca, los datos personales del promotor y su domicilio para notificaciones. A esta solicitud se adjuntarán los siguientes documentos:
   • Título de propiedad de la finca y certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas.
   • Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen con los que cuente el promotor y que permitan localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.
   • Identificación de los derechos que se hayan constituido sobre la finca.
   • Identificación de los poseedores de la finca y del arrendatario, en caso de tratarse de una vivienda.
2. El Notario levanta acta incorporando la documentación presentada, y envía una copia al Registrador de la Propiedad competente, solicitando:
   • Que expida certificación acreditativa de que la finca no aparece como inscrita.
   • En su caso, que haga anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
3. En un plazo de 15 días, el Registrador expedirá certificación que acredite que la finca no consta como inscrita, y  una vez consultado su archivo y habiendo comprobado los siguientes aspectos:
   • La correspondencia entre el título de propiedad y la certificación catastral.
   • Que la finca no ha sido inmatriculada antes a favor de ninguna persona.
   • Que no existen dudas fundadas sobre la coincidencia total ni parcial de la finca con otra u otras que ya han sido inmatriculadas.
4. El Registrador practica la anotación que se ha solicitado y remite al Notario la certificación registral acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de esta con otras, uniéndola al expediente.
5. El Notario notifica la pretensión de inmatriculación a aquellos de la relación de titulares que contiene el escrito que se adjunta a la solicitud que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquel del cual procedan los bienes o sus causahabientes, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que se encuentre la misma y a la administración titular del dominio público que se pueda ver afectado.
6. El Notario inserta un edicto en el que comunica la tramitación del acta para la inmatriculación en el BOE. Asimismo, puede ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, y notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales que se hayan constituido sobre las mismas.

Inmatriculación por doble título público

Esta es otra forma de inmatricular la finca heredada, regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Puede llevarse a cabo siempre y cuando se cuente con dos títulos:

• El título público traslativo de quien desea inmatricular la finca. En este caso, el heredero tendrá que presentar un documento acreditativo de la herencia.
• El título público que acredita la adquisición previa de la finca.

Ahora bien, para optar por esta vía para la inmatriculación, es necesario que se den los requisitos siguientes:

1. La finca no puede estar inscrita ya.
2. Los dos títulos presentados deben ser traslativos de dominio.
3. Tiene que transcurrir al menos un año entre ambos títulos.
4. A juicio del Registrador, habrá identidad entre ambos títulos en la descripción literaria del título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que tendrá que aportarse.

El Registrador comprobará que la finca no se inscribió con anterioridad. En caso de que tenga dudas acerca de la coincidencia con una finca que no se encuentre inmatriculada, pero que aparezca recogida en la información territorial asociada facilitadas por las Administraciones Públicas, se lo notificará a aquella entidad u órgano que corresponda.

Por su parte, dicha entidad emitirá el correspondiente informe en un plazo de un mes, contado a partir del día siguiente a aquel en que reciba la notificación. Cuando la Administración se oponga a la inmatriculación, o bien no remita el informe dentro del plazo establecido, y además el Registrador continúe teniendo dudas, este denegará la inmatriculación.

Si el Registrador hace una calificación positiva, tendrá que extender la inscripción del derecho de dominio, notificando la inmatriculación a:

• Quien posea de hecho la finca.
• Los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y que se conozcan.
• Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, en aquellos domicilios que consten en el registro y, en caso de ser diferentes, en cualquier otro que resulte de la documentación aportada.
• El Ayuntamiento en el que se encuentre la finca.

La inmatriculación será publicada por edicto en el BOE, utilizándose el servicio en línea para crear alertas específicas. Se suspenderán sus efectos hasta que transcurran dos años de la fecha de la inmatriculación.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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