Tanto el Registro de la Propiedad como el catastro tienen por finalidad la incorporación de datos relativos a los bienes inmuebles, aunque las características y utilidad de uno y otro son diferentes.
En este artículo vamos a ver cuáles son sus diferencias y qué consecuencias tiene el hecho de que una vivienda pueda haber accedido a uno pero no a otro.
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Contacta con nosotros¿Qué es y para qué sirve el catastro?
El catastro es un registro público dependiente del Ministerio de Hacienda cuya finalidad es contener una descripción física de todos los inmuebles, sean rústicos, urbanos o de características especiales. La incorporación al catastro es obligatoria, y no tiene ningún coste.
En el catastro deben figurar los datos de los inmuebles que se refieren a sus características físicas, económicas y jurídicas:
- La localización del inmueble, su superficie, uso y clase de aprovechamiento.
- La referencia catastral, que es un código que permite identificar la finca cartográficamente.
- El titular del inmueble.
- La calidad de las construcciones.
- Su representación gráfica.
- El valor catastral del inmueble y el valor de referencia del mercado.
- Su coordinación o falta de ella con el Registro de la Propiedad.
La incorporación al catastro puede tener lugar por la declaración del propio titular o por comunicaciones provenientes de notarios y registradores o de entes administrativos públicos.
Dado que se trata de un registro dependiente del Ministerio de Hacienda, la finalidad principal del catastro es proporcionar la información necesaria para una correcta gestión y recaudación de tributos.
No obstante, en la actualidad también tiene utilidad para dar seguridad al tráfico jurídico, garantizando la existencia de las fincas catastrales y la exactitud de sus características.
La información que contiene el catastro es pública.
¿Qué es y para qué sirve el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad, por su parte, es un registro público dependiente del Ministerio de Justicia donde se inscriben los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos reales sobre los bienes inmuebles.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, salvo para la constitución de una hipoteca, y la información contenida en el registro tiene presunción de veracidad y eficacia probatoria incluso ante los tribunales.
Tanto es así que la ley protege los derechos de quienes celebren un contrato oneroso con quien aparezca como titular registral, e inscriban su derecho, incluso si posteriormente se declara la invalidez del título del transmitente por causas que no consten en el registro.
El Registro de la Propiedad se creó con el fin de dar publicidad a los derechos que afectan a los bienes inmuebles, y dotar así de mayor seguridad al tráfico jurídico.
La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene un coste, pero ofrece importantes ventajas, siendo la principal de ellas la salvaguarda de los derechos inscritos y la presunción de legitimidad que otorga.
¿Qué relación hay entre el catastro y el Registro de la Propiedad?
Ambos registros deben estar coordinados por ley, para dar certeza al mercado inmobiliario.
Con ese fin, los documentos que se inscriban en el Registro de la Propiedad deben contener la referencia catastral del inmueble al que afecten, y tanto en un registro como en otro, se debe hacer constar en las respectivas inscripciones si existe o no concordancia entre ambos.
La coordinación entre ambos registros permite tener la certeza de que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad corresponden a fincas reales y de las características descritas, a la vez que se puede consultar, si se acredita un interés legítimo, qué situación jurídica tiene una determinada finca catastral, es decir, qué cargas y gravámenes pesan sobre ella, en qué situación se encuentra el derecho de propiedad, etc.
¿Qué sucede si una vivienda aparece en el catastro pero no está inscrita en el Registro de la Propiedad?
Conforme a lo expuesto, todos los inmuebles deben figurar obligatoriamente en el catastro, pero no necesariamente en el Registro de la Propiedad, por lo que puede darse el caso de que una vivienda aparezca en el primero pero no en el segundo.
La consecuencia de ello es que se podrá conocer la descripción y situación física de la vivienda, gracias al catastro, pero no se tendrá ninguna certeza sobre la información del titular catastral, que puede no ser el actual, ni la información obtenida del catastro tendrá ninguna presunción de legitimidad o veracidad.
Es decir, la información del catastro no sirve para conocer la realidad jurídica de esa vivienda: ni a quién pertenece realmente, ni qué alcance tiene el derecho de propiedad sobre ella, ni si existen cargas o gravámenes sobre ella. Esa información la proporciona el Registro de la Propiedad.
Además, como hemos visto, la inscripción en el Registro de la Propiedad otorga presunción de legitimidad al titular registral, que podrá probar su derecho, incluso ante los tribunales, con la mera presentación de una certificación registral.
¿Cómo se puede inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?
Por los motivos analizados, se deduce que es muy aconsejable inscribir los derechos sobre los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Para ello, es necesario que la finca en cuestión, en este caso la vivienda de que se trate, haya accedido previamente al registro:
- Si no ha sido así, lo primero que hay que hacer es inmatricular la finca, es decir, realizar la primera inscripción de la finca, lo que deberá hacerse por medio de un expediente de dominio. A partir de entonces, se podrán inscribir todos los derechos reales que afecten a la vivienda.
- Si la vivienda está inscrita, pero no se ha inscrito la última adquisición, bastará con acudir al Registro de la Propiedad con la escritura pública y aportar justificante de liquidación de los impuestos correspondientes.
- Si lo que ocurre es que la finca o vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, pero la información está desactualizada (por falta de inscripción de las transmisiones intermedias), habrá que reanudar el tracto sucesivo mediante un expediente de dominio.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.