La inscripción en el Registro de la Propiedad es un requisito imprescindible para acceder a financiación hipotecaria. Aunque la adquisición de un inmueble puede formalizarse válidamente en escritura pública, el sistema registral español otorga a la inscripción efectos fundamentales en materia de seguridad jurídica y eficacia frente a terceros.
En este artículo vamos a ver qué importancia tiene la inscripción registral en la constitución de una hipoteca y qué opciones ofrece el ordenamiento jurídico para acceder a una hipoteca cuando falta la inscripción.
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Contacta con nosotros¿Qué requisitos se exigen para constituir una hipoteca?
Para constituir una hipoteca conforme a la legislación española, se deben cumplir los siguientes requisitos fundamentales:
- Escritura pública. El artículo 145 de la Ley Hipotecaria supedita la validez de la hipoteca, entre otras cosas, a que se formalice en escritura pública ante notario.
- Inscripción registral. La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo otro de los requisitos de validez recogidos por el mencionado artículo 145 de Ley Hipotecaria, y reforzado por el artículo 1875 del Código Civil.
- Identificación clara del bien hipotecado. Debe tratarse de una finca registral perfectamente identificada.
- Determinación de la obligación garantizada. Es necesario especificar con exactitud la deuda garantizada, incluyendo el capital, intereses ordinarios, intereses de demora y demás conceptos. El artículo 1857 del Código Civil añade que la hipoteca se debe constituir para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
- Poder de disposición sobre el bien hipotecado. El mismo artículo 1857 exige que la vivienda hipotecada pertenezca en propiedad a quien la hipoteca.
- Capacidad y legitimación del otorgante. El propietario del inmueble debe tener capacidad legal para hipotecar y no estar sujeto a restricciones que lo impidan.
¿Puede haber hipoteca sin inscripción?
No, en términos generales no puede hablarse de una hipoteca válidamente constituida sin inscripción en el Registro de la Propiedad. A diferencia de otros derechos reales, la inscripción en la hipoteca tiene un carácter marcadamente constitutivo, lo que significa que nace jurídicamente con su inscripción.
No obstante, una parte de la doctrina mantiene la tesis contraria, y considera que el derecho real de hipoteca nace con la escritura pública, y que la inscripción es declarativa, como en cualquier derecho real, y un mero requisito para su oponibilidad frente a terceros, aunque sí la entienden obligatoria para una especial eficacia en relación con la prelación del derecho y su ejecución.
Sin embargo, esta posición no es pacífica ni es la postura mayoritaria, y, en la práctica bancaria y registral, la inscripción es una condición ineludible para que la hipoteca exista válidamente y despliegue todos sus efectos frente a terceros.
¿Qué pasa si la finca no está inscrita previamente?
En caso de que la finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no concederá la hipoteca. El motivo es evidente: sin inscripción previa, no existe una finca registral sobre la que pueda recaer válidamente el derecho real de hipoteca.
El sistema hipotecario español se basa en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), que impide inscribir una hipoteca sobre una finca si previamente no consta inscrito el derecho de propiedad del otorgante. Por tanto, si el titular no figura como propietario inscrito, no puede constituir una hipoteca registralmente eficaz.
¿Qué se puede hacer en ese caso?
Cuando la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, existen dos vías para solventar la situación si se desea obtener financiación hipotecaria:
Inmatricular la finca previamente
La primera opción es inmatricular la finca, es decir, proceder a su inscripción inicial en el Registro de la Propiedad. Existen distintos procedimientos previstos en la normativa registral para ello:
- A través del expediente de dominio para inmatriculación de finca (artículo 203 de la Ley Hipotecaria). Este procedimiento se realiza ante un notario y requiere la presentación de diversos documentos que acrediten la titularidad y posesión de la finca. El notario, tras los trámites de rigor, levantará un acta y la remitirá al Registro de la Propiedad para que se practique la inscripción solicitada, siempre y cuando no haya oposición dpor parte de terceros interesados.
- Mediante título público de adquisición junto con otro título previo (doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria). Este procedimiento permite inscribir una finca no registrada presentando dos títulos públicos traslativos de dominio, otorgados en distintos momentos por el transmitente y el adquirente, siempre que ambos se refieran claramente a la misma finca y cumplan los requisitos registrales.
- Por certificación administrativa (en caso de bienes de las Administraciones públicas). Este procedimiento permite a las Administraciones públicas inscribir por primera vez bienes inmuebles de titularidad pública presentando una certificación expedida por la Administración correspondiente, en la que conste su título de adquisición y la descripción de la finca.
Una vez inmatriculada la finca y constando el titular registral como propietario, se podrá formalizar y registrar la hipoteca.
Pagar al contado e hipotecar después
Otra posibilidad es adquirir la finca sin financiación hipotecaria, esto es, mediante pago al contado. Posteriormente, una vez que la propiedad esté inscrita a nombre del comprador, será posible constituir una hipoteca sobre el bien para obtener financiación, por ejemplo, para reformas u otros fines.
En ese caso, el préstamo tendrá naturaleza distinta a la hipoteca de adquisición, pero jurídicamente será posible.
¿Se puede hipotecar una vivienda en un momento posterior a la compra?
Sí, la legislación española permite constituir una hipoteca sobre una vivienda en cualquier momento posterior a la adquisición, siempre que el propietario figure como tal en el Registro de la Propiedad.
Este tipo de hipoteca no se destina a financiar la adquisición del inmueble, sino que puede responder a otros fines, como la financiación personal, la reunificación de deudas, la realización de reformas o la obtención de liquidez.
La constitución se realizará igualmente mediante escritura pública y sujeta a inscripción registral. En todo caso, el banco evaluará la capacidad de pago del deudor y el valor del inmueble como garantía.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.