¿Tiene validez una escritura sin registrar? Esta pregunta normalmente nos la planteamos cuando tenemos una escritura de compra de un inmueble, ya sea una finca o una vivienda, y la misma no ha accedido al Registro de la Propiedad.
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Contacta con nosotros¿Qué es una escritura?
Lo primero que tenemos que saber es que la escritura de compra de un inmueble es un documento público el cual viene definido en el Código Civil como, artículo 1216:
Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley.
Los documentos públicos son aquellos, conforme dispone el artículo 1218 del Código Civil, que dan fe del hecho que recogen, la compra, por ejemplo, y de la fecha del mismo.
Así el artículo 1218 del Código Civil dispone:
Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.
También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.
En consecuencia, una escritura de compra de un inmueble, es un documento público, realizado por un Notario, que hace prueba del hecho de la compra y de la fecha de la misma.
Sin embargo, puede resultar que aun teniendo en nuestro poder una escritura en la que se indique que hemos comprado un inmueble, no seamos propietarios del mismo porque quien nos haya vendido, a su vez, no sea dueño.
Por eso, si bien la escritura hace prueba de la venta y de la fecha de la misma, en sí misma no es una garantía absoluta, de ahí la necesidad de registrar las escrituras por la seguridad jurídica que otorga el Registro.
Registrar una escritura
Registrar una escritura de compra es el acto en virtud del cual la escritura accede al Registro de la Propiedad que publica el hecho de la venta, que puede ser conocido por cualquier persona.
Adquirir o comprar un inmueble en escritura pública (única que tiene acceso al Registro de la Propiedad, pues los documentos privados no se inscriben) de quien aparece en el Registro de la Propiedad como propietario, es la única garantía con la que contamos para asegurarnos que esa venta recogida en la escritura nos otorga el título de dueño.
En este sentido, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria dispone:
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Por lo tanto, ¿tiene validez una escritura sin registrar en España?
En consecuencia, una escritura sin registrar sí tiene validez en cuanto al hecho que recoge y la fecha del mismo, pero si quien nos vende no tiene su escritura inscrita, no tenemos la garantía de que sea el verdadero propietario.
Sin embargo, si quien nos vende tiene su derecho de propietario inscrito, no solo podremos inscribir nuestra escritura, sino que además estaremos protegidos, si actuamos de buena fe, aun cuando la titularidad de quien nos vendió se ponga en entredicho.
Los casos en los que tenemos una escritura de compra pero no está registrada son principalmente:
- Porque la vivienda o finca todavía no ha accedido al Registro de la Propiedad, para ello hay que proceder a inmatricular la finca.
- O bien, porque quien aparece como vendedor en nuestra escritura no es el que aparece como dueño en el Registro de la Propiedad, en esos casos hay que realizar un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo.
Es importante contar con el asesoramiento de expertos en la materia antes de la adquisición de cualquier propiedad, por lo que ponemos a vuestra disposición en D&J Abogados una primera consulta gratuita.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.