Inmatriculación de finca por doble título público

En este post vamos a explicar todo lo que necesitas saber sobre en qué consiste el procedimiento de inmatriculación de una finca por doble título público.

Inmatriculación por doble título público

Conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

(...)

Artículo 205 de la Ley Hipotecaria

En este procedimiento inmatriculador no interviene el Notario, se hace directamente ante el Registro de la Propiedad.

Requisitos para la inmatriculación de finca por doble título público

Los requisitos para la inmatriculación de fincas en estos casos son los siguientes:

1. No inscripción previa de la finca. El registrador verificará que la finca no conste ya inscrita y que no coincide en todo o en parte con otras previamente inmatriculadas.
2. Doble título público. Para poder inmatricular es necesario aportar dos escrituras públicas de adquisición de la finca y en concreto que el que vende o transfiere el dominio en la segunda escritura pueda acreditar con escritura pública que adquirió dicha propiedad al menos un año antes de la venta, transmisión, debiéndose de aportar las dos escrituras al Registro.
3. Ambos títulos tienen que ser traslativos del dominio, es decir, que con ellos se transfiera la propiedad no bastando títulos meramente declarativos del mismo como podría ser un acta de notoriedad.
4. Un lapso temporal de al menos un año entre la fecha de adquisición del dominio por quien en el segundo título lo traslada y la fecha del segundo título.
5. Identidad descriptiva de la finca en ambos títulos y con relación a la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Si a pesar de todo, el Registrador alberga dudas pues considera que puede coincidir la finca con todo o parte de otra finca de dominio público dará traslado a la Administración para que en el plazo de un mes se oponga.

Pasado dicho plazo, si el Registrador sigue albergando dudas no acordará la inmatriculación.

En el caso de que no existan dudas, el Registrador acordará la inmatriculación si bien se realizan una serie de actuaciones posteriores, que explicamos a continuación.

Actuaciones tras acordar la inmatriculación

La inmatriculación se notifica al poseedor de hecho, titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de fincas registrales y catastrales colindantes y al Ayuntamiento.

Además, la inmatriculación se publica en el BOE por edictos.

Y finalmente se crea un sistema de alertas específico conforme el artículo 203.1, regla 7ª de la Ley Hipotecaria.

1. El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

(...)

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria

Por último, indicar que los efectos protectores del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no se producen hasta pasados dos años desde la inmatriculación.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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