¿Cómo se inmatricula una finca?

La inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí es recomendable. Por ello, en este post vamos a explicarte en qué consiste la inmatriculación de una finca y cómo se realiza este procedimiento.

¿Qué es la inmatriculación de fincas?

Al hablar de inmatriculación de fincas, nos referimos a la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que no estaba previamente inscrito ni de forma individual, ni de ninguna otra manera posible. Así pues, la inmatriculación de una finca sería su primera inscripción registral.

¿Cómo se inmatriculan las fincas?

La inmatriculación de fincas puede realizarse por las siguientes vías:

Inmatriculación por expediente de dominio

Un expediente de dominio es un procedimiento notarial por el que se inmatricula una finca, dándole acceso al Registro de la Propiedad por primera vez. De este modo, se otorga a la persona que lo promueve un título inmatriculador (susceptible de ser inscrito).

Al  hacer un expediente de dominio, se hace coincidir la realidad extrarregistral y la realidad registral. No obstante, no supone una declaración de dominio con efectos de cosa juzgada.

Se trata de un procedimiento contemplado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, el expediente se tramita ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en el que se encuentre la finca o en cualquiera de los colindantes.

Los pasos para la tramitación del expediente son, en resumen, los siguientes:

1. El procedimiento comienza con una solicitud por escrito del titular dominical de la finca, que contendrá la descripción literaria de la finca, los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones. Se acompañarán los siguientes documentos:
   • Título de propiedad de la finca y certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas.
   • Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.
   • Identificación de los derechos constituidos sobre la finca.
   • Identificación de los poseedores de la finca y del arrendatario, si se trata de una vivienda.
2. El notario levantará acta a la que incorporará los documentos presentados, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente, solicitando:
   • La expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita.
   • Que, en su caso, haga anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
3. El Registrador expedirá en un plazo de 15 días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, tras consultar su archivo y después de comprobar que concurren las siguientes circunstancias:
   • Que la descripción contenida en el título de propiedad y la certificación catastral se corresponden.
   • Que la finca no se ha inmatriculado previamente a favor de nadie.
   • Que no hay dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras que hayan sido inmatriculadas previamente.
4. El Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario la certificación registral que acredite la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otras, para unirla al expediente.
5. El Notario notificará la pretensión de inmatriculación a todos aquellos de la relación de titulares contenida en el escrito que acompaña a la solicitud que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que se sitúe la finca y la Administración titular del dominio público que pueda verse afectado.
6. El Notario insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el BOE. También podrá ordenar que se publique el edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, y notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas.
7. Cualquier persona interesada podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante un plazo de un mes.

Inmatriculación por doble título público

En este caso hay que presentar dos títulos:

1. El título público traslativo de la persona física o jurídica que quiere inmatricular la finca.
2. El título público acreditativo de la adquisición previa de dicha finca.

Además, para la inmatriculación por doble título se tienen que cumplir los siguientes requisitos:

• La finca no se puede haber inscrito con anterioridad.
• Se tienen que presentar dos títulos, y ambos serán traslativos de dominio.
• Que transcurra un año al menos entre los dos títulos.
• Que a juicio del Registrador haya identidad en los dos títulos en la descripción literaria del título inmatriculador, así como en la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que se deberá aportar.

El Registrador debe comprobar que la finca no se ha inscrito antes, y si tiene dudas de la coincidencia con una finca que no está inmatriculada, pero aparece recogida en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, debe notificarlo a la entidad u órgano competente.

A su vez, dicha entidad emitirá el informe correspondiente en un mes desde el día siguiente a aquel en que reciba la notificación. Si la Administración se opone a la inmatriculación, o no remite el informe en el plazo establecido, y el Registrador sigue teniendo dudas, este denegará la inmatriculación.

Cuando el Registrador realiza una calificación positiva, debe extender la inscripción del derecho de dominio, y notificar la inmatriculación a:

• El poseedor de hecho.
• Los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y sean conocidos.
• Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, en los domicilios de los que exista constancia en el Registro y, si son distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados.
• El Ayuntamiento en que se sitúe la finca.

La inmatriculación se publicará a través de edicto en el BOE, y se utilizará el servicio en línea para crear alertas específicas. Sus efectos ante terceros se suspenderán hasta que transcurran dos años de su fecha.

Esta modalidad de inmatriculación de fincas se regula en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Título escrito de dominio y certificación administrativa

Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquellas podrán inmatricular fincas mediante título escrito de dominio, si disponen de él, junto a la certificación administrativa correspondiente.

Nuevamente, el Registrador debe comprobar que el inmueble no se ha inmatriculado antes, ni totalmente ni en parte. Y si advierte que existen fincas inscritas coincidentes, aunque solo lo sean en parte, denegará la inmatriculación.

La inmatriculación será publicada mediante edicto en el BOE, y se utilizará el servicio en línea para crear alertas específicas.

Esta modalidad de inmatriculación se regula en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

Procedimientos especiales

Los procedimientos especiales en la inmatriculación de fincas están establecidos para los siguientes casos:

• Expropiación forzosa.
• Concentración parcelaria.
• Transformación o equidistribución urbanística.
• Procedimientos de deslinde.
• Inmatriculaciones ordenadas por sentencia.

Estos procedimientos están contemplados en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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