Expediente de dominio: qué es, tipos y trámites

Expediente de dominio

No son pocas las veces en las que nos encontramos que somos dueños de una propiedad, en concreto, de un bien inmueble, pero nuestra titularidad no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.

Las razones pueden ser varias, así como las soluciones a dar, siendo el expediente de dominio uno de los mecanismos para inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad.

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¿Qué es un expediente de dominio?

El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que se tramita ante un Notario y en el que interviene también el Registrador, cuya finalidad es la de crear un título válido y eficaz que sirva para inscribir en el Registro de la Propiedad nuestra titularidad sobre un bien inmueble.

También es el mecanismo adecuado para hacer concordar la realidad con el Registro en supuestos tales como diferencias de superficies o actualizando el titular registral cuando es distinto del real.

Los distintos expedientes de dominio

En realidad, no existen varios tipos de expedientes de dominio, sino más bien, distintos procedimientos que comparten todos una base común (artículo 203 de la Ley Hipotecaria) para solventar diferentes situaciones de discordancia entre la realidad y el Registro.

Inmatriculación de fincas no inscritas (art. 203 LH)

Cuando somos titulares de un bien inmueble que nunca ha accedido al Registro de la Propiedad y tenemos un título de propiedad, podemos acudir al Notario hábil donde radique el bien inmueble e iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación.

Los documentos necesarios para iniciar el procedimiento son:

  • Título de propiedad.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica del bien inmueble con expresión de los titulares del bien y sus colindantes.
  • Identificación de los derechos constituidos sobre el bien, como las cargas o gravámenes, indicando el nombre de los titulares de dichos derechos.
  • Identificación de los poseedores y/o arrendatarios del bien.

El procedimiento se lleva a cabo entre la notaría y el registro, concluyendo con la inscripción, estando regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En el siguiente enlace se explica detalladamente el procedimiento y su devenir: Expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas.

Reanudación del tracto sucesivo (art. 208 LH)

Reanudar el tracto es inscribir la titularidad que uno ostenta de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad cuando la misma la hemos adquirido de persona distinta a la que aparece en el Registro como titular del bien (artículo 208 de la Ley Hipotecaria).

Si, por el contrario, la titularidad la hemos adquirido de quien en el Registro aparece como dueño, o de sus sucesores, éste no es el mecanismo para adecuar el Registro a la realidad.

En el siguiente artículo se explica detalladamente este procedimiento y sus características propias: Expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.

Exceso de cabida (art. 201 LH)

Coloquialmente conocido como el expediente de dominio de exceso de cabida, este procedimiento tiene como finalidad rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca (artículo 201 de la Ley Hipotecaria).

La base procedimental es la misma que dispone el artículo 203 de la Ley Hipotecaria y en el siguiente enlace se describe el procedimiento: Expedientes de dominio para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca.

Es importante conocer que la rectificación de la superficie nunca puede ser debida a la existencia de un contrato o negocio y que tiene que darse dentro de los linderos existentes.

Especial alusión a la inmatriculación por doble título (art. 205 LH)

En este caso nos encontramos más ante un trámite que ante un expediente de dominio, pues cuando hemos adquirido en título público, escritura notarial, un bien inmueble, de quien tiene su titularidad recogida en otra escritura pública, habiendo pasado más de un año desde que adquirió la persona a la que compramos, podemos con esos dos títulos públicos inscribir una finca que no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad.

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

(...)

Artículo 205 de la Ley Hipotecaria

En el siguiente enlace se puede consultar en detalle este trámite: Inmatriculación de finca por doble título público.

Somos abogados especialistas en expedientes de dominio

Hoy en día es innegable la necesidad de tener inscrito a nuestro nombre los bienes inmuebles de los que somos titulares, por eso, no dudéis en contactar con nosotros para más información, pudiéndoos acompañar en el proceso con el asesoramiento adecuado.

En nuestro despacho encontrará abogados expertos en expedientes de dominio y derecho registral.

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José Luis Pardeiro Sánchez
José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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