Expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas

El expediente de dominio es junto con el doble título público de adquisición y las certificaciones administrativas, un medio más para la inmatriculación de fincas a favor de un titular.

En este post vamos a analizar cómo se tramita un expediente de dominio para inmatricular una finca.

¿Qué es un expediente de dominio de inmatriculación?

El expediente de dominio es un procedimiento notarial (ya no es judicial desde la Ley 15/2015) que tiene como finalidad la inmatriculación, es decir, el acceso por primera vez al Registro de la Propiedad de una finca, otorgando a quien lo promueve un título inmatriculador, es decir, inscribible.

Con el expediente de dominio lo que se pretende es hacer concordar una realidad extrarregistral con la registral, si bien, no supone una declaración de dominio con efectos de cosa juzgada.

Su procedimiento, regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (LH), es la base de otros dos procedimientos que tienen también como finalidad la adecuación del Registro de la Propiedad a la realidad, como son el procedimiento de reanudación del tracto sucesivo (artículo 208 de la Ley Hipotecaria) y el expediente de exceso de cabida (artículo 201 de la Ley Hipotecaria).

Tramitación de los expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas

La competencia para la tramitación corresponde al notario hábil en el distrito donde radique la finca o del distrito colindante. Para el caso de que la finca abarque varios distritos, podrá ser competente el notario hábil en cualquiera de los distritos o colindantes.

Solicitud del expediente de dominio para la inmatriculación

El expediente lo inicia el titular dominical interesado mediante un escrito que se recoge en un acta de requerimiento notarial.

Está legitimado para instar el expediente uno solo de los copropietarios, el nudo propietario, no así el usufructuario, y si el inmueble es ganancial, cualquiera de los cónyuges, incluso un heredero del adquirente.

Documentación necesaria y requisitos

La solicitud instando el expediente de inmatriculación debe constar de los datos personales del promotor del expediente y su domicilio, así como la descripción de la finca en los términos previstos reglamentariamente.

La documentación que hay que adjuntar a la solicitud es:

1. Título de propiedad de la finca a favor de quien insta el expediente. Puede ser un título público o privado, pero suficiente para transmitir la propiedad y debe de estar liquidado fiscalmente. Si la ley exige el documento público para transmitir, no cabe aportar uno privado, véase las donaciones. Los documentos privados deben de ser originales y los públicos copias autorizadas.
2. Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca con la descripción literal y delimitación gráfica, en donde conste el titular catastral de la misma y de las fincas colindantes, cuyos domicilios también hay que aportar. La discrepancia entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral es salvable, no así la de la solicitud y la certificación catastral que tiene que coincidir totalmente.
3. Relación de datos registrales, catastrales o de cualquier tipo que sirvan para identificar las fincas colindantes, así como los nombres y domicilios de los titulares actuales de las fincas colindantes para el caso de que fuesen distintos a los de la certificación catastral.
4. Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y sus titulares.
5. Identificación del poseedor de la finca o arrendatario en caso de vivienda.

El escrito instando el expediente junto con la documentación aportada se recoge en un acta notarial de apertura de expediente, que recoge el requerimiento realizado por el interesado, y de la que se da traslado al registros para que expida una certificación acreditativa de que la finca no está inscrita y realice una anotación preventiva de la pretendida inmatriculación.

Con carácter previo a levantarse el acta antes referido, el notario hace un primer estudio de la viabilidad del expediente.

La certificación registral se debe emitir en un plazo máximo de 15 días siempre que:

• Haya una correspondencia entre la finca que obra en el título y la reflejada en la certificación catastral.
• Que la finca no esté previamente inmatriculada.
• No existan dudas sobre la coincidencia de la finca con otras ya inmatriculadas.

En el caso de que los anteriores requisitos no se den, el registro no procederá a la anotación preventiva y dará traslado al notario para que proceda al archivo del expediente.

Notificación

Emitida la certificación catastral y realizada la anotación preventiva, se procede a la notificación del expediente, para que en su caso se opongan al mismo presentando alegaciones, a:

• Transmitente de la finca o causahabientes.
• A los titulares de cargas, derechos o acciones sobre la finca.
• Al titular catastral.
• Al poseedor de hecho.
• Ayuntamiento donde radica la finca.
• Administración titular del dominio público que pudiese estar afectado.
• A los propietarios registrales de las fincas colindantes.
• A los titulares catastrales de las fincas colindantes.
• A los titulares de derechos reales sobre las fincas registrales y catastrales colindantes.

Publicación, alegaciones e inscripción

Además, la propia tramitación del expediente se publicará en el BOE.

Los notificados, así como cualquier interesado, puede presentar ante el notario, en el plazo de un mes, escrito de alegaciones con las pruebas que estime oportunas, oponiéndose a la tramitación del expediente de dominio.

En el caso de que se presenten escritos de alegaciones oponiéndose a la tramitación del expediente de dominio, el notario analizará dichas alegaciones y pruebas aportadas y si existe causa fundada, procederá a dar por concluido el expediente y acordará el archivo de las actuaciones.

En caso de que no se presenten alegaciones y el notario entienda fundada la pretensión, levantará acta en la que hará referencia a todo lo ocurrido, incluso la no presentación de alegaciones, accediendo a la pretensión del promotor, que remitirá al registro para que previa calificación de la misma, proceda a la inscripción, inmatriculación.

Si la calificación del registro es positiva se procede a la inscripción y publicación de edicto en el BOE, en caso contrario, porque el registro siga albergando dudas, el promotor puede; o presentar los recursos gubernativos que correspondan o acudir a la vía jurisdiccional ordinaria, como ocurre cuando el notario concluye el expediente por no encontrarlo fundado.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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