¿Qué implicaciones tiene que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad?

La inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad es un acto que otorga seguridad al tráfico jurídico, además de dotar al titular inscrito de presunción de legitimidad y de protección de su derecho ante terceros.

No obstante, la falta de inscripción no resta validez al título de propiedad, pero sí tiene otras consecuencias que conviene conocer. 

¿Es obligatorio inscribir una finca en el Registro de la Propiedad?

No, la inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, sino voluntaria, salvo si se pretende constituir una hipoteca sobre ella, para lo que es necesario formalizarla en escritura pública y que la finca esté inscrita, para poder inscribir la hipoteca.

Por tanto, los títulos no inscritos, como por ejemplo, las escrituras de propiedad sobre una finca, no pierden su validez por el hecho de no estar registrados.

No obstante, un título no inscrito no goza de los beneficios que otorga la publicidad registral, ni de la protección que da la inscripción frente a terceros.

Además, puede generar problemas en el tráfico jurídico a la hora de realizar algún negocio, en parte por la desconfianza que pueden tener los demás contratantes hacia una finca sin registrar.

¿Qué ocurre si no se inscribe una finca en el Registro de la Propiedad?

Las implicaciones de no inscribir una finca en el Registro de la Propiedad no tienen que ver con la validez de los títulos o negocios sobre ella, que, como ya hemos mencionado, no se ven afectados.

Las implicaciones se derivan de la falta de confianza que inspira una finca no registrada, y de las dificultades de probar la legitimidad del título.

Concretamente, algunas de las implicaciones de no registrar una finca son:

• Puede complicar el acto de escriturar la finca. El notario debe asegurarse de la validez del título que se presenta para escriturar, y puede ser difícil cuando la finca y el título de propiedad no están inscritos.
• El propietario de la finca no goza de la presunción de legitimidad que le otorga el registro, y que solo puede ser invalidada por prueba en contrario.
• El propietario no tiene la protección que establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para el llamado tercero hipotecario, que protege los derechos de los adquirentes de una finca a título oneroso, que hayan confiado en la información registral y hayan inscrito su derecho, incluso si se invalida el título de la persona que les transmitió la finca.
• La falta de inscripción de los negocios sucesivos sobre la finca crea una discrepancia entre la realidad registral y la realidad extrarregistral que genera problemas en el tráfico jurídico y que es necesario corregir mediante un expediente de dominio.
• Si la finca no está inscrita, tampoco pueden acceder al registro otros derechos reales que recaigan sobre ella, como un derecho de usufructo o cualquier otro derecho limitativo de la propiedad, con los problemas que eso conlleva.
• Complica las posibilidades de venta de la finca, debido a la falta de confianza que puede generar el título de propiedad.

¿Qué consecuencias tiene la falta de inscripción registral en un contrato de compraventa?

De cara a celebrar un contrato de compraventa sobre la finca, los inconvenientes de no haberla inscrito se hacen más palpables. 

Para constituir una hipoteca

Por ejemplo, si el comprador necesita solicitar una hipoteca sobre la finca, que es lo habitual, se le exigirá que la hipoteca conste en escritura pública y se inscriba, lo que no puede hacerse si no se ha inscrito previamente la finca. 

Esto supondrá que se deban realizar previamente los trámites dirigidos a inscribir la finca o poner el registro al día, si es que se ha producido una ruptura del tracto sucesivo por no haber inscrito las transmisiones intermedias que afectaron a la finca desde su inmatriculación.

Si el problema es que la finca nunca se ha inscrito, habrá que hacerlo antes de poder constituir la hipoteca.

Para generar confianza

Además, incluso en el hipotético caso de que no sea preciso solicitar una hipoteca, el comprador puede mostrarse receloso ante la idea de comprar una finca no inscrita, por muy válido que sea el título de propiedad del vendedor.

Porque, como es lógico, una escritura pública de propiedad debidamente inscrita genera mucha más confianza sobre la legitimidad del derecho de su titular que un título de propiedad que solo conste en un documento privado y sin registrar.

Una escritura pública sin registrar también puede crear desconfianza en el comprador si este comprueba que el titular registral no coincide con el que figura en la escritura pública.

Para proteger al comprador

Como ya hemos visto, la inscripción registral protege al adquirente a título oneroso que inscribe su derecho, de modo que si luego se declara la invalidez del título de propiedad de quien le vendió la finca, el comprador sigue protegido por la fe pública registral.

Pero el comprador (adquirente a título oneroso) no puede inscribir su derecho de propiedad si la finca no está inscrita previamente, lo que le obligará a hacerlo mediante un expediente de dominio, si no lo hace el vendedor previamente a la venta.

¿Cómo se puede inscribir una finca?

Para evitar todos los problemas que se derivan de la falta de inscripción de la finca, lo más aconsejable es inscribirla y mantener actualizada la información registral.

La forma de inscribir una finca depende de la finalidad de la inscripción y de la situación en que se encuentre la información sobre ella:

1. Si el problema es que la finca nunca ha accedido al registro, habrá que inmatricularla, es decir, inscribirla por primera vez, lo que deberá hacerse por medio de un expediente de dominio y conforme a los trámites y requisitos que establece el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
2. Si el problema es que la finca está inscrita, pero la información del Registro de la Propiedad no coincide con la realidad por haber dejado de inscribir las transmisiones intermedias de la finca, habrá que reanudar el tracto sucesivo por los trámites del artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
3. Si la finca está inscrita, pero el actual titular de la finca no ha inscrito su derecho, lo único que hay que hacer es solicitar la inscripción directamente en el registro.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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