En nuestro sistema legal, tanto el otorgamiento de escritura pública como la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad son actos voluntarios que no afectan a la validez del acto o negocio jurídico.
Sin embargo, ofrecen evidentes ventajas y aportan mayor seguridad al tráfico jurídico, y la falta de uno de los dos puede obstaculizar las sucesivas transmisiones del inmueble.
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Contacta con nosotros¿Es obligatorio escriturar una vivienda?
No, no es obligatorio escriturar una vivienda, aunque es lo más recomendable, ya que la escritura pública es un documento público otorgado ante notario que da fe del negocio o acto que figura en él, y tiene presunción de veracidad y fuerza probatoria en un posible proceso en el que se discuta la propiedad.
Mediante el otorgamiento de una escritura pública, el notario se asegura de que las personas implicadas son quienes dicen ser y de que los derechos que se escrituran existen y son válidos. Por su parte, el titular del derecho debe acreditar que ostenta el derecho de propiedad que pretende escriturar.
Se puede otorgar una escritura de propiedad como consecuencia de una compraventa de vivienda, o bien de una herencia o una donación.
Sin embargo, la escritura pública no es más que el instrumento formal y público en el que se documenta un título de propiedad. Aunque con frecuencia se usen ambos términos indistintamente, título de propiedad y escritura de propiedad no son lo mismo, y un título de propiedad sin escriturar es perfectamente válido, aunque sea difícil probar su autenticidad.
Además, la escritura de propiedad, a diferencia de un documento privado, es un título ejecutivo, y actúa también como acto traditorio en la transmisión de un inmueble. Esto significa que el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la posesión del inmueble.
¿Es obligatorio que una vivienda esté inscrita para poder escriturarla?
La inscripción en el Registro de la Propiedad también es un acto voluntario, por lo que cualquier negocio jurídico que afecte a la vivienda es válido aunque no se inscriba. Como excepción, la inscripción sí es un requisito de validez para la constitución de una hipoteca.
Por otro lado, solo pueden acceder al Registro de la Propiedad los documentos públicos, no los privados, por lo que para poder inscribir el título de propiedad de un inmueble, este debe constar previamente en escritura pública.
¿Pero es igual a la inversa?
No, para escriturar una vivienda no es obligatorio que conste previamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, que no lo esté puede complicar el acto de escriturarla, ya que el notario debe asegurarse de la validez del título de propiedad, y esto resulta difícil cuando no está respaldado por la inscripción en el Registro.
En cuanto a las ventajas de inscribir una vivienda, la principal es que da mayor seguridad al tráfico jurídico, ya que se presume que el titular registral es el titular legítimo de la vivienda.
Además, en virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el tercero que adquiere una vivienda a título oneroso (como un contrato de compraventa) confiando en la información que consta en el Registro, y posteriormente inscribe su derecho, está protegido en su titularidad incluso aunque se anule el título de quien se la transmitió.
Resumiendo, no es obligatorio inscribir la vivienda para poder escriturar, pero el notario puede poner impedimentos si no tiene certeza sobre la validez del título de propiedad.
¿Cómo se puede inscribir una vivienda no inscrita antes de escriturar?
Como ya hemos visto, la inscripción no es un acto obligatorio, pero sí muy conveniente, ya que sirve como prueba de la validez de la propiedad y facilita la realización de otras gestiones a la hora de transmitir la vivienda. Además, como se ha mencionado, sí es un requisito de validez en la constitución de una hipoteca.
El hecho de que la vivienda que se pretende escriturar no esté inscrita puede deberse a distintas causas:
- Nunca ha accedido al Registro, en cuyo caso será necesario inmatricular el inmueble, es decir, inscribirlo por primera vez, lo que se hace por medio de un expediente de dominio para su inmatriculación, por los trámites del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
- La vivienda está inscrita, pero no a nombre del actual propietario.
- Puede que el último titular registral fuera el último transmitente, en cuyo caso basta con inscribir la nueva adquisición en el Registro.
- Si ha habido varias transmisiones sin inscribir, será necesario tramitar un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo, lo que se hará por los trámites del artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.