¿Se puede comprar o vender una casa que no está registrada?

Comprar o vender una casa que no está registrada

La respuesta a esta pregunta es sencilla, sí. Pero en verdad, no debemos quedarnos con esta simple contestación.

Una vivienda que no está registrada no goza de la fe pública registral que otorga el Registro de la Propiedad. Esto quiere decir que, al no estar Registrada, ni su descripción ni su titularidad, es pública por lo que si adquirimos una propiedad sin estar registrada corremos el riesgo de que quien nos venda no sea el titular real de la vivienda.

Con esta afirmación no queremos dar a entender que las titularidades registradas no puedan cuestionarse, pueden darse casos en los que una vivienda inscrita a nombre de una persona pertenezca a otra, pero son los menos.

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¿Qué pasa si compro una casa que no está registrada?

En cualquier caso, aunque la inscripción no otorga la titularidad de las cosas, sí que da una protección jurídica, ejemplo de ello es el artículo 34 de la LH, el cual dispone:

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Este artículo nos viene a decir que, si compramos una vivienda de quien aparece como titular en el Registro de la Propiedad y actuamos de buena fe, esa compra no podrá ser cuestionada por quien pueda resultar el verdadero dueño de la vivienda, distinto de quien nos ha vendido a nosotros.

Ventajas e inconvenientes

Además de lo dicho, la falta de seguridad jurídica si compramos una vivienda no inscrita y la no protección de la presunción que otorga el Registro, resulta que hay más inconvenientes:

  • Si compramos una vivienda no inscrita no podremos pedir un préstamo hipotecario para su adquisición, pues resulta que la hipoteca, como garantía para el banco, nace con la inscripción como carga de la vivienda en el Registro, y si la vivienda no está inscrita, no se puede inscribir la carga, la hipoteca.
  • Difícilmente una Notaría estará dispuesta a elevar a público la compra, es decir, a recoger la venta en una escritura pública, salvo que no tenga dudas de la titularidad de quien vende. Por regla general lo que en escritura se recoge, es que se venden los derechos que el vendedor dice ostentar sobre el bien, pero no el bien en sí mismo, ante el miedo a una posible responsabilidad profesional del Notario.

Dicho esto, no todas las ventas de viviendas no inscritas tienen que generarnos dudas o miedos y si en este proceso vamos acompañados de un abogado experto en la materia, la compra puede resultar muy interesante.

Manifestamos esto porque, aunque no todas las viviendas están inscritas, no resulta así con el Catastro.

En el Catastro todas las viviendas suelen tener un titular y si quien nos vende nos aporta esa certificación del Catastro más otra serie de pruebas, indicios de que ha ostentado y ostenta la titularidad, posesión del inmueble, la compra no tiene por qué suponer un riesgo para nosotros, es más, puede ser hasta ventajosa, pues aprovecharemos la falta de inscripción, para rebajar el precio.

Por tanto, una ventaja sería que el precio de venta será inferior al de una vivienda igual pero inscrita.

¿Cómo comprar una casa sin estar registrada?

La compra de una vivienda no registrada se puede hacer en documento público o privado, y habrá que liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Una vez hecho esto, y si la vivienda no está inmatriculada, se podría iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de la finca, lo que haría que finalmente la vivienda se inscribiese.

En el siguiente enlace tenéis toda la información sobre este trámite, el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.

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José Luis Pardeiro Sánchez
José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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