¿Qué es el título de propiedad de un inmueble?

El título de propiedad de un inmueble es el negocio o acto jurídico que otorga un derecho de propiedad sobre el inmueble.

Existen numerosas situaciones en nuestro sistema legal en las que se hace alusión al título de propiedad o se precisa para tramitar un procedimiento, por lo que entender bien su alcance y significado es fundamental.

En este artículo vamos a intentar disipar las dudas que puedan existir en relación con este término jurídico.

¿Qué es un título de propiedad en derecho inmobiliario?

Como ya hemos adelantado, el título de propiedad de un inmueble es el derecho en virtud del cual se ostenta la propiedad de un inmueble, la justa causa, esto es, el negocio o acto que justifica ese derecho.

Por ejemplo, se posee un título de propiedad de un inmueble cuando se ha adquirido el mismo como consecuencia de un contrato de compraventa, o por una herencia, una donación, etc.

El título significa, por tanto, el derecho por el cual se justifica una situación legal. No todos los títulos jurídicos son de propiedad, sino tan solo los que otorgan a su titular un derecho de propiedad.

Título de propiedad material y formal

Además un título puede ser material o formal:

• Título material es el negocio jurídico o razón jurídica que justifica la propiedad.
• Título formal es el documento legal en el que se plasma ese título material, y no siempre es necesario, pero sirve como prueba de la existencia del título material. A veces, la ley exige expresamente que un título esté formalizado en escritura pública, pero eso no significa que, si no lo está, no tenga validez como título.

En relación con la inscripción de los derechos reales en el Registro de la Propiedad, la Ley Hipotecaria establece en su artículo 3 qué títulos formales son inscribibles:

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos.

Artículo 3 de la Ley Hipotecaria

En cuanto a cuáles son los títulos materiales, es decir, los negocios o actos jurídicos que pueden dar lugar a los mencionados títulos formales, se detallan, a su vez, en el artículo 2. Algunos de ellos se refieren a títulos de propiedad, y, el resto, a otros derechos reales sobre bienes inmuebles.

Título de propiedad y escritura pública

En este sentido, podemos ver claramente que título de propiedad y escritura pública no son la misma cosa.

• Un título de propiedad es un concepto amplio que hace alusión a la razón jurídica, es decir, el acto, contrato o negocio que justifica el derecho de propiedad, y que puede ser formal o material, según esté formalizado en un documento o no.
• La escritura pública es un título formal, pero no es el único que existe, ya que cualquier título plasmado en un documento es un título formal.

¿Cómo se puede adquirir el título de propiedad de un inmueble?

Conforme a todo lo expuesto, un título de propiedad de un inmueble se podrá adquirir por cualquier acto o negocio jurídico que justifique el derecho de propiedad sobre ese inmueble.

Como hemos visto, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria recoge todos los títulos que otorgan derechos reales sobre inmuebles y que pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad.

De ellos, los que otorgan un derecho de propiedad son los siguientes:

• Títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles.
• Actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmuebles, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona, y las resoluciones a las que se refiere el párrafo segundo del artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Ejemplos de actos y contratos por los que se puede adquirir un título de propiedad son: la compraventa, la donación, la adjudicación en subasta, la herencia, una sentencia judicial por la que se declare un derecho de propiedad (como en el caso de la usucapión, que permite adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo), etc.

En resumen, cualquier negocio jurídico lícito y, por tanto, permitido por el ordenamiento jurídico, puede fundamentar un título de propiedad, en la medida en que justifica que la persona que dice ser propietaria del inmueble tiene una razón jurídica que le respalda.

¿Es posible tramitar un expediente de dominio sin un título de propiedad?

A raíz de la promulgación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, la única forma de tramitar un expediente de dominio es aportando un título de propiedad, que puede ser público (como puede ser el documentado en escritura pública) o privado, siempre que sea justo y suficiente para acreditar la titularidad del derecho de propiedad.

En el caso de los títulos de propiedad que derivan de una sentencia judicial en la que se reconoce el derecho de propiedad de su titular, no es necesario aportarlos porque no se precisa el trámite del expediente de dominio para su inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que la inscripción se tramita de oficio a instancia de la autoridad judicial.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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