Cuando una persona adquiere un bien inmueble suele inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. En la mayor parte de los supuestos que se pueden inscribir no es obligatorio hacerlo, pero lo más recomendable es que se haga, por la seguridad jurídica que proporciona la inscripción al titular del derecho.
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Contacta con nosotros¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución dependiente del Ministerio de Justicia cuyo objeto es la inscripción o anotación de aquellos actos, contratos y resoluciones judiciales y administrativas relativas a la propiedad y a otros derechos reales sobre bienes inmuebles, y de ciertas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.
Todas estas inscripciones o anotaciones se realizan en el Registro de la Propiedad correspondiente a la circunscripción territorial en la que se encuentre el inmueble.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Así por ejemplo, cuando se compra una vivienda, normalmente el nuevo titular inscribe su título como propietario en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son las funciones del Registro de la Propiedad?
Al Registro de la Propiedad le corresponde proporcionar seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorecer la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorrar costes de transacción.
En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos relativos a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, sean de titularidad privada o pública. También se pueden inscribir ciertas concesiones administrativas y bienes de dominio público.
Además, el Registro de la Propiedad debe hacer públicos los actos, hechos y derechos inscritos para aquellas personas que tengan intereses legítimos en los mismos.
El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
El Registrador de la Propiedad dará conocimiento del contenido del Registro a las personas que lo soliciten, en la parte necesaria, a través de nota simple o mediante certificación. Deberá hacerlo tratando la información de forma profesional, expresando dicha información de forma clara y sencilla.
¿Cómo se organiza el Registro de la Propiedad?
La organización del Registro de la Propiedad sigue las siguientes reglas:
- Cada Registro de la Propiedad realiza sus funciones sobre una circunscripción territorial determinada, y está a cargo de uno o varios Registradores de la Propiedad, que son funcionarios públicos.
- El número de Registradores que estarán a cargo de un Registro de la Propiedad, en régimen de división personal, se determina sobre criterios objetivos y a través de Real Decreto a propuesta del Ministerio de Justicia.
- El Registrador de la Propiedad atiende al público de forma personal en el horario habilitado a estos efectos.
- El Registro de la Propiedad está abierto al público a todos los efectos de lunes a viernes de 9 a 17 horas, salvo en agosto y los días 24 y 31 de diciembre, que lo está en horario de 9 a 14 horas.
- La totalidad de los Registros están integrados en el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, y los asuntos referentes a los distintos Registros de la Propiedad están encomendados a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
- Los Registros de la Propiedad se llevan en formato electrónico, a través de un sistema informático único y en la forma determinada reglamentariamente.
- Según el artículo 608 del Código Civil, para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
¿Qué principios rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad?
El funcionamiento del Registro de la Propiedad se rige conforme a los siguientes principios:
Voluntariedad
El acceso de los hechos que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad es voluntario, por lo que por ejemplo, se puede comprar una finca no registrada. Existe una excepción, que es la hipoteca, que tiene que inscribirse siempre ya que, sin la inscripción, no existe.
Tracto sucesivo
Según el principio de tracto sucesivo, para inscribir o anotar un título tiene que constar inscrito o anotado de forma previa el derecho de la persona otorgante.
Si resulta inscrito dicho derecho a favor de persona distinta a la que otorga la transmisión o gravamen, el Registrador de la Propiedad denegará la inscripción solicitada.
En caso de que se interrumpa el tracto sucesivo, se podrá reanudar a través de un expediente de dominio.
Legalidad
Los Registradores de la Propiedad actúan bajo su propia responsabilidad al calificar la legalidad de las formas extrínsecas de todo tipo de documentos en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos que contengan las escrituras públicas por lo que resulte de estas y de los asientos del Registro.
Principio de rogación
La persona que desee inscribir un título tiene que solicitarlo en el Registro que corresponda.
Prioridad
Si se pretenden inscribir dos hechos incompatibles, se inscribirá el que antes llegue al Registro. Si hay dos derechos inscritos sobre una misma finca, será prioritario el más antiguo.
Especialidad
Los títulos tienen que reunir los requisitos formales y de contenido en los términos legalmente establecidos para acceder al Registro de la Propiedad.
¿Qué efectos tiene la inscripción en el Registro de la Propiedad?
La inscripción en el Registro de la Propiedad despliega los siguientes efectos en el tráfico jurídico:
Legitimación registral
Se presume, a todos los efectos legales, que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el correspondiente asiento. También se presume que posee el dominio o los derechos reales quien los tenga inscritos.
Fe pública registral
Quien de buena fe adquiere a título oneroso el derecho de una persona que aparece en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición, una vez inscrito su derecho, aun cuando después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro de la propiedad.
Inoponibilidad
Ni los títulos de dominio ni los títulos de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no consten en el Registro de la Propiedad podrán perjudicar a terceras personas.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Presunción de veracidad
Mientras no se declare que son inexactos, los asientos por los que se inscriban los títulos en el Registro de la Propiedad producirán todos sus efectos.
Salvaguarda judicial
En tanto no se declare que son inexactos en los términos legalmente establecidos, los asientos del Registro de la Propiedad estarán bajo la salvaguarda de los Tribunales y producirán todos sus efectos.
Protección judicial de los derechos inscritos
Aquellas acciones reales que procedan de derechos inscritos se podrán ejercitar mediante el juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes, sin título inscrito, se opongan a dichos derechos o perturben su ejercicio.
¿Qué libros y cuadernos se llevan en el Registro de la Propiedad?
Según el artículo 362 del Reglamento Hipotecario, en el Registro de la Propiedad se llevan los siguientes libros y cuadernos:
- Libro de inscripciones.
- Diario de las operaciones del Registro.
- Libro de incapacitados.
- Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas, si no se llevan mediante sistema de fichas u otros medios de archivo y ordenación autorizados por la Dirección General.
- Libro de estadística.
- Libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos.
- Inventario.
- Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores estimen convenientes para sus servicios.
La primera inscripción y la inmatriculación
La primera inscripción de una finca que se hace en el Registro de la Propiedad es la de dominio. Por otro lado, las fincas pueden proceder de otras fincas que se encuentran ya inscritas, o bien inscribirse por primera vez mediante un expediente de inmatriculación.
¿Qué requisitos tienen que reunir los títulos para ser inscritos en el Registro de la Propiedad?
Los títulos que se vayan a inscribir tienen que cumplir los siguientes requisitos:
- Deben ser consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma prescrita reglamentariamente.
- Tiene que quedar acreditado el pago de las tasas correspondientes al tipo de acto a inscribir.
- Aquellos documentos o ejecutorias que hayan sido otorgados en territorio extranjero deberán estar legalizados y reunir los requisitos de autenticación y las reglas del Derecho Internacional Civil.
Procedimiento de la inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez presentado el título por el que se solicita la inscripción, se extiende asiento de presentación. Los títulos se presentan en soporte papel o electrónico.
El Registrador cuenta con un plazo de 15 días para la calificación e inscripción de los títulos desde su presentación o, en su caso:
- Desde que se devolvieron al Registro.
- Desde el despacho de otros documentos anteriores.
- Desde la subsanación en los defectos que el Registrador apreciara en la calificación.
¿Qué opciones hay si el Registrador hace una calificación negativa?
Ante una calificación negativa, se puede:
- Presentar un recurso ante el órgano competente, según cuál sea el caso.
- Solicitar una calificación sustitutoria, de forma que otro Registrador haga una nueva valoración. También se puede llevar a cabo esta acción cuando transcurre el plazo máximo para la calificación o inscripción y dicha inscripción no se ha producido.
¿Cómo saber qué Registro de la Propiedad corresponde a una finca?
Más información sobre cómo averiguar el Registro de Propiedad competente en función de cada caso en este post.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.