El principio de fe pública registral se presenta como una garantía esencial para la protección de los adquirentes de derechos reales sobre bienes inmuebles, garantizando así la seguridad en el tráfico jurídico.
Su comprensión es fundamental para todos aquellos que intervienen en el tráfico patrimonial inmobiliario, y en este artículo vamos a ver en qué consiste exactamente y cómo funciona.
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Contacta con nosotros¿Qué se entiende por fe pública registral?
La fe pública registral puede definirse como la presunción legal que ampara a quien, de buena fe, confía en la veracidad de lo publicado en el Registro de la Propiedad y adquiere con base en ello un derecho real a título oneroso.
De ese modo, por aplicación del principio de fe pública registral, el derecho del tercero que adquiere a título oneroso confiando en la información registral se protege y se mantiene aunque el derecho del transmitente sea posteriormente anulado por causas no reflejadas en el Registro.
Se trata, por tanto, de una presunción iuris et de iure (es decir, que no admite prueba en contrario), por la que prevalece la información pública del Registro frente a la realidad extrarregistral.
¿Cómo se regula el principio de fe pública registral en la Ley Hipotecaria?
La Ley Hipotecaria no contiene una regulación autónoma y sistemática del principio de fe pública registral, sino que esta se encuentra implícita en su artículo 34, a partir del cual se ha desarrollado doctrinal y jurisprudencialmente el alcance de la protección que el ordenamiento concede al llamado tercero registral.
Este principio está directamente vinculado a otros pilares del sistema hipotecario, como el de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), la presunción de veracidad del contenido registral y el principio general de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española.
¿Cuál es el fundamento del principio de fe pública registral?
La razón de ser del principio de fe pública registral es reforzar la confianza del mercado inmobiliario en la información publicada por el Registro. Su correcta aplicación permite realizar operaciones con mayor seguridad, reduce el riesgo de litigios y contribuye a una más eficaz circulación de los bienes inmuebles.
La protección del tercero registral permite además una mejor canalización del crédito hipotecario, al ofrecer garantías fiables sobre la situación jurídica de los bienes gravados.
¿Qué requisitos se exigen para su aplicación?
Para que opere el principio de fe pública registral es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:
- Que el adquirente actúe de buena fe, confiando legítimamente en el contenido del Registro.
- Que la adquisición sea a título oneroso.
- Que el transmitente figure en el Registro como titular con facultades de disposición.
- Que la adquisición sea válida y se haya producido conforme a derecho.
- Que el adquirente inscriba su derecho en el Registro.
- Que no se haya demostrado el conocimiento de la inexactitud registral por parte del adquirente.
- Que las causas de nulidad del derecho transmitido no consten en el Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozan de esta protección, salvo en la medida en que la persona de la que reciben el derecho la tuviera.
¿Cuáles son los efectos del principio de fe pública registral?
El efecto esencial del principio de fe pública registral es el mantenimiento del derecho adquirido por el tercero de buena fe, incluso en caso de inexactitud registral.
En la práctica, esto se traduce en:
- Inatacabilidad del derecho inscrito frente a terceros.
- Prevalencia de la realidad registral sobre la extrarregistral en favor del tercero protegido.
- Inoponibilidad de cargas o derechos no inscritos, salvo en casos excepcionales.
¿Qué datos se ven protegidos por la fe pública registral?
El principio de fe pública registral no tiene un alcance total, sino que solo afecta a algunos datos contenidos en la inscripción, como son la titularidad, el contenido y las condiciones de los derechos reales inscritos.
Así, si existe una inexactitud en cualquiera de esos datos, el tercero registral de buena fe se ve protegido por la información contenida en los asientos del Registro.
Esto significa que existen otros aspectos que quedan fuera de la protección que otorga el principio de fe pública registral, que son:
- La capacidad y el estado civil de las personas.
- La cabida, los límites y las características físicas de la finca.
- Las limitaciones legales de la propiedad, puesto que la ley no exige su inscripción al poder ser conocidas fácilmente por otras vías.
- Las servidumbres aparentes, puesto que son fácilmente apreciables.
- Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y los legados no legitimarios cuya anotación preventiva no se haya hecho en plazo.
¿Existen excepciones a la fe pública registral?
La propia Ley Hipotecaria y la normativa complementaria establecen de manera dispersa algunos supuestos excluidos de la aplicación del principio de fe pública registral:
- Inmatriculación reciente. El artículo 207 de la Ley Hipotecaria impide la aplicación del artículo 34 hasta pasados 2 años desde la inscripción inicial.
- Arrendamientos de vivienda. Conforme al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el adquirente se subroga en el arrendamiento durante los primeros 5 o 7 años, aunque cumpla los requisitos del artículo 34.
- Hipotecas legales a favor de la Administración Pública (artículo 194 de la Ley Hipotecaria) como garantía del cobro de tributos sobre bienes inmuebles.
- Prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena susceptibles de posesión o protección posesoria (artículo 36 de la Ley Hipotecaria), que puede operar aunque el titular conste en el Registro.
- Menciones registrales de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, que no generan protección (artículo 29 de la Ley Hipotecaria).
¿En qué se diferencia el principio de fe pública registral del de publicidad material?
Si bien es cierto que el fundamento y los presupuestos de ambos principios tienen muchas coincidencias, el alcance de los efectos del principio de fe pública registral es mayor, ya que, en caso de conflicto entre la realidad extrarregistral y la información del Registro, en virtud de dicho principio, prevalece esta última.
Por otro lado, el principio de publicidad material tiene como efectos actuar como prueba de la titularidad de los derechos inscritos y la inoponibilidad de otros derechos que sean incompatibles con el derecho inscrito, pero funciona como una presunción que admite prueba en contrario, mientras que la presunción que supone la fe pública registral no puede ser invalidada con respecto al tercero de buena fe.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.