¿En qué consiste el principio de legitimación registral?

Principio de legitimación registral

El Registro de la Propiedad proporciona publicidad y presunción de legalidad a los derechos inscritos, de modo que quien aparece como titular registral se entiende legitimado para ejercitar todas las acciones que se derivan de su titularidad. Esto es lo que se conoce como principio de legitimación registral. 

Vamos a ver en qué consiste exactamente este principio y qué consecuencias se derivan de él.

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¿Qué implica el principio de legitimación registral?

Por el principio de legitimación registral, se presume que el titular registral es el verdadero y legítimo titular del derecho inscrito a su favor, y puede ejercitar las acciones reales necesarias para defender sus derechos.

El principio de legitimación registral está recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y es una consecuencia directa del principio de legalidad, en virtud del cual, se presume que la información contenida en el Registro de la Propiedad es cierta, veraz y exacta.

De ese modo, por aplicación del principio de legitimación registral:

  • Se presume que los derechos inscritos son válidos, veraces y exactos, y mientras no se demuestre lo contrario, gozan de la protección de los tribunales, por lo que su titular puede defenderlos mediante el ejercicio de las acciones reales que procedan.
  • Se presume que el titular registral es el legítimo titular del derecho inscrito y que tiene la posesión sobre él. 
  • Cuando se cancela un asiento registral, se entiende que se ha extinguido también el derecho al que hacía referencia.
  • Si consta que la inscripción registral está coordinada con la descripción gráfica de la finca según el catastro, los efectos de la legitimación registral alcanzan a los datos descriptivos.

¿En qué consiste la legitimación procesal que se deriva de la legitimación registral?

Como hemos visto, el principio de legitimación registral otorga al titular registral la facultad de ejercitar todas las acciones reales que convengan para la defensa de sus derechos inscritos, lo que significa que goza de legitimación activa, y que también puede interponer la tercería de dominio.

Pero también tiene legitimación pasiva, lo que quiere decir que podrá ser demandado en litigios que versen sobre los derechos que figuran a su nombre.

Por tanto, la legitimación procesal que se deriva de la legitimación registral tiene tres vertientes:

Legitimación activa

El titular registral puede emprender las acciones que sirvan a la defensa de sus derechos, convirtiéndose en demandante en los litigios que les afecten, acciones como la reivindicatoria, confesoria, negatoria o de desahucio.

Además, la simple presentación de la certificación registral donde conste como titular le exime de tener que aportar más pruebas. Por tanto, la carga de la prueba se invierte a su favor.

Tercería de dominio

La tercería de dominio es otra acción que puede ejercitar el titular registral.

Por ejemplo, en el supuesto de embargo preventivo, juicio ejecutivo o el inicio de la vía de apremio contra bienes inmuebles o determinados derechos reales, la mera presentación de la certificación registral a favor de persona distinta de la demandada hará que se produzca el sobreseimiento de las actuaciones.

No obstante, hay una excepción: el procedimiento continuará si se aprecia que el demandado es heredero del titular registral.

Legitimación pasiva

El hecho de no ser necesaria más prueba que la inscripción registral para demostrar la titularidad de un bien o derecho supone que la persona a cuyo favor figura la inscripción pueda ser demandada en calidad de titular. 

¿Qué pasa con la demanda si el titular real no es el que figura como titular registral?

Como consecuencia del principio de legitimación registral, el titular registral goza de presunción de legitimidad, de modo que no se puede demandar a una persona distinta en calidad de titular del bien o derecho objeto de litigio.

Por ejemplo, si el propietario de un terreno quiere demandar al del terreno colindante por haber hecho obras sobre su propiedad, y, por error, la persona a quien demanda no aparece como titular registral, en principio la acción no prosperará.

Pero la ley soluciona el problema al establecer que será posible interponer la acción si previamente o a la vez se entabla demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).

Esto es así porque, una vez se constata que hay una discrepancia, hay que corregirla, para que el Registro de la Propiedad pueda seguir realizando su función como medio de publicidad fiable.

En cuanto a la demanda de nulidad, deberá fundarse en las causas que taxativamente expresa la propia Ley Hipotecaria cuando haya de perjudicar a terceros.

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José Luis Pardeiro Sánchez
José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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