¿En qué consiste el principio de legalidad registral?

La función del Registro de la Propiedad es dar publicidad a los derechos, cargas y gravámenes que recaen sobre bienes inmuebles y dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, y para ello se apoya en distintos principios hipotecarios que explican los efectos y el alcance de la inscripción registral. 

Uno de estos principios es el de legalidad registral, cuya finalidad es ofrecer garantías sobre la veracidad y legalidad de lo inscrito.

¿Qué implica el principio de legalidad registral?

Por el principio de legalidad registral se verifica que los títulos que acceden al Registro de la Propiedad son válidos, ciertos y legales, y que han sido sometidos a un examen por parte del registrador (la calificación registral) para comprobar su adecuación a los requisitos legales y su compatibilidad con los asientos del Registro.

Este principio registral se conoce también como principio de calificación, e implica que el sistema registral se basa en la legalidad de los títulos aportados y de las operaciones reales que representan, ya que, de no ser así, la inscripción registral carecería de sentido.

¿Cuál es el alcance de la legalidad registral?

El principio de legalidad registral se manifiesta en una doble vertiente: 

• La legalidad formal, según la cual el título que accede al Registro debe cumplir los requisitos formales que exige la ley, entre ellos, tratarse de uno de los contemplados en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria y reunir las condiciones del artículo 3, como son estar consignado en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial, o por el Gobierno o sus agentes, en la forma reglamentaria.
• La legalidad material, que se desprende de la labor de calificación registral, por la cual el registrador de la propiedad examina el documento y dictamina si cumple los requisitos de inscripción y validez.

¿En qué consiste la calificación registral?

La calificación registral es el acto por el que el registrador de la propiedad, bajo su responsabilidad, examina el documento que se presenta para su inscripción y comprueba su validez y legalidad, emitiendo en consecuencia una calificación positiva (que permite la inscripción del documento) o una calificación negativa (que la deniega).

El artículo 18 de la Ley Hipotecaria se refiere a la calificación registral y establece su alcance. De acuerdo con dicho artículo, el registrador calificará los siguientes extremos:

• La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, comprobando la validez de los mismos según las normas que determinan su forma y la correcta expresión de las circunstancias que debe contener la inscripción para no incurrir en nulidad.
• La capacidad de los otorgantes, tanto jurídica como de obrar, y su legitimación, teniendo en cuenta también las posibles limitaciones que se desprendan del estado civil, de la representación o de la condición personal que influya en la facultad de disposición.
• La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro, dejando a salvo las particularidades que afectan a los documentos administrativos o judiciales, que tienen un régimen diferente. Además, al comprobar la validez del acto dispositivo, habrá que tener en cuenta los posibles obstáculos del Registro, que se refiere a la compatibilidad entre los que se pretende inscribir y lo que ya está inscrito en el Registro con anterioridad.

¿Qué particularidades presenta la calificación de documentos administrativos y judiciales?

Existen algunas peculiaridades que se deben tener en cuenta a la hora de valorar el alcance de la calificación registral en documentos administrativos y judiciales.

Calificación de documentos administrativos

En cuanto al acto de calificación registral con respecto a los documentos administrativos, hay que atender a lo que establece el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, en la calificación de documentos administrativos el registrador comprobará:

• La competencia del órgano que dictó la resolución.
• La congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido.
• Las formalidades extrínsecas del documento presentado.
• Los trámites e incidencias esenciales del procedimiento.
• La relación del procedimiento con el titular registral.
• Los obstáculos que surjan del Registro.

De acuerdo con los criterios de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes “Dirección General de los Registros y del Notariado”), “solo podrá suspenderse o denegarse la inscripción de los documentos administrativos cuando se haya infringido alguna norma sustantiva o registral que afecte al acto jurídico inscribible, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa ajena al proceso”.

Calificación de documentos judiciales

El alcance de la calificación en este caso es el establecido en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, por el que el registrador comprobará: 

• La congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se haya dictado.
• Las formalidades extrínsecas del documento presentado.
• Los obstáculos que surjan del Registro.

¿Cuál es el plazo para calificar el documento y comprobar su legalidad?

El plazo de que dispone el registrador de la propiedad para inscribir el documento, previa su calificación, es de 15 días contados desde la fecha del asiento de presentación.

El registrador deberá expresar en la nota a pie de título (si la calificación es positiva) o en la calificación negativa (si es el caso) la fecha de inscripción o de la calificación negativa, según proceda, a los efectos del cómputo del plazo.

Si el defecto observado fuera subsanable, se computará el plazo desde la fecha de la subsanación.

¿Cuáles son los efectos de la calificación?

El principio de legalidad registral se basa en las consecuencias de la calificación, que son diferentes según se trate de una calificación positiva o negativa:

• Si la calificación es positiva, la decisión “causa estado”, lo que implica que los interesados no pueden recurrirla, y producirá todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, sea por rectificación con el consentimiento de los titulares registrales afectados, sea por resolución judicial, de acuerdo con los procedimientos establecidos legalmente. Por tanto, la consecuencia práctica es que el título calificado positivamente e inscrito se presume exacto y veraz, con efectos frente a todos.
• Si la calificación es negativa, el registrador denegará o suspenderá la inscripción, y en este caso el interesado podrá desistir de la inscripción, subsanar el defecto señalado o solicitar la revisión del criterio del registrador (mediante impugnación judicial o solicitando una calificación sustitutoria). Por tanto, la calificación negativa supone la apreciación de defectos que impiden la inscripción, y sí es recurrible por el interesado.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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