El principio de publicidad registral constituye una herramienta esencial para garantizar la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario. A través de sus dos vertientes, formal y material, permite el acceso transparente a la información registral y otorga protección legal a quienes confían en dicha información.
A continuación vamos a ver en qué consiste y cuáles son sus efectos.
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Contacta con nosotros¿Qué es la publicidad registral?
El principio de publicidad registral constituye uno de los pilares del derecho hipotecario español. Este principio garantiza que cualquier persona con un interés legítimo pueda acceder a la información contenida en el Registro de la Propiedad, y que los derechos inscritos disfruten de la presunción de veracidad y protección jurídica derivada de dicha publicidad.
Su finalidad es doble: por un lado, facilitar la transparencia del tráfico jurídico inmobiliario, y, por otro, dotar de eficacia y seguridad jurídica a los derechos reales debidamente inscritos.
Se encuentra ligado muy estrechamente al resto de principios registrales, y todos ellos configuran el sistema de normas que regulan el funcionamiento del Registro de la Propiedad.
¿De qué formas se manifiesta el principio de publicidad registral?
El principio de publicidad registral se manifiesta a través de dos vertientes complementarias:
Publicidad formal
La vertiente de la publicidad formal hace referencia al acceso a la información registral. Está regulada en el artículo 221 de la Ley Hipotecaria, y permite a quienes acrediten un interés legítimo consultar el contenido del Registro.
Dicha información se proporciona mediante notas simples informativas o certificaciones, sin que implique por sí sola una presunción de veracidad salvo en el caso de las certificaciones.
El artículo 222 de la Ley Hipotecaria regula la forma en que se podrá hacer la consulta de los asientos del Registro, y se caracteriza por las siguientes notas:
- Se realizará directamente, sin intermediarios.
- No será posible sacar los libros de la oficina del Registro.
- La información se emitirá siempre en formato y soporte electrónico, aunque podrá trasladarse a papel si fuera necesario.
- En cada tipo de manifestación se hará constar su valor jurídico.
- La información deberá expresarse con claridad y sencillez.
- La nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por los datos que puedan causar los errores y omisiones producidos en su expedición.
Publicidad material
La publicidad material, por otro lado, se refiere a los efectos jurídicos que despliega la inscripción registral. Esta vertiente es la que otorga eficacia erga omnes a los derechos inscritos y los convierte en oponibles frente a terceros.
Aunque se identifica con frecuencia con la fe pública registral, conviene no confundir ambos conceptos, ya que la fe pública implica una protección adicional al tercero hipotecario que actúa de buena fe.
¿En qué se diferencian el principio de publicidad registral y el de fe pública registral?
Aunque no se identifique plenamente con la publicidad registral, la fe pública registral presupone la existencia de publicidad material. Se trata de un principio por el cual la realidad registral prevalece sobre la extrarregistral, en beneficio del tercero que adquiere de buena fe y confiando en lo que publica el Registro.
Este principio se traduce en una protección jurídica que favorece la adquisición de derechos reales por parte de terceros frente a circunstancias, limitaciones y derechos no inscritos, consolidando así la seguridad en el tráfico inmobiliario.
¿En qué consiste la información proporcionada por el Registro de la Propiedad?
En virtud del principio de publicidad registral, los interesados podrán acceder a los siguientes datos obrantes en el Registro de la Propiedad:
- La identidad del titular de los derechos sobre un inmueble inscrito.
- La identificación del inmueble inscrito.
- El alcance, la naturaleza y las limitaciones de los derechos reales que recaen sobre el inmueble.
- Las prohibiciones o restricciones que afectan a los derechos inscritos o a sus titulares.
¿Cómo se regula el principio de publicidad registral en la Ley Hipotecaria?
El principio de publicidad registral no se encuentra expresamente recogido como tal en la Ley Hipotecaria, sino que es fruto de una construcción doctrinal e interpretativa a partir de su articulado.
No obstante, los artículos 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria recogen los aspectos esenciales sobre la publicidad de los asientos registrales y el acceso a la información por parte de los interesados.
¿En qué momento se producen los efectos de la publicidad registral?
Para que los derechos reales produzcan efectos frente a terceros, es imprescindible su inscripción en el Registro de la Propiedad, y los efectos de la publicidad registral se despliegan desde el mismo momento en que tiene lugar la inscripción de los derechos reales en el Registro o de las circunstancias que les afectan.
Aunque, en general, la inscripción en derecho español no tiene carácter constitutivo, sí otorga presunción de veracidad y legitimación registral, lo que confiere al titular registral una posición privilegiada en caso de conflicto.
¿La publicidad registral supone una vulneración de la normativa sobre protección de datos?
Las normas sobre protección de datos personales velan por que el titular de los datos tenga pleno control sobre ellos, pero no garantiza el secreto de los datos.
Por ello, la posibilidad de acceder a los datos obrantes en el Registro de la Propiedad no vulnera los derechos a la protección de datos.
No obstante, de acuerdo con el artículo 222.6 de la Ley Hipotecaria, el registrador, en el ejercicio profesional de su función pública, deberá informar y velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos al calificar el contenido de los asientos.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.