¿Qué prevalece, el Catastro o el Registro de la Propiedad?

Catastro y Registro de la Propiedad son dos registros públicos cuya finalidad es dotar de mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario. Mientras el catastro se centra en reflejar la realidad física de las fincas inscritas, el Registro de la Propiedad tiene por objeto aportar claridad sobre su realidad jurídica: quién ostenta la propiedad u otros derechos reales sobre la finca y qué cargas y gravámenes le afectan.

Aunque en la actualidad se ha mejorado la coordinación entre ambos registros, aún pueden existir discrepancias entre ellos. A continuación, vamos a ver en qué consisten las más frecuentes y qué información prevalece en caso de que aparezcan.

¿Puede haber discrepancias entre el catastro y el Registro de la Propiedad?

En principio, el único registro obligatorio es el que tiene lugar en el catastro, y puede producirse como consecuencia de una declaración del titular, o de una comunicación por parte del notario, del registrador o procedente de un ente administrativo público.

La inscripción en el Registro de la Propiedad, en cambio, es voluntaria, aunque en la práctica se ha convertido en un trámite casi imprescindible para garantizar la legalidad de la operación jurídica que involucra bienes inmuebles.

Esa diferencia en la obligatoriedad de una y otra, y en la propia naturaleza de ambos registros, puede dar lugar a la constatación de discrepancias entre ellos, pese a que, en la actualidad, la ley exige su actuación coordinada, requiriendo, entre otras cosas, que se haga constar en las inscripciones si existe o no la necesaria concordancia, además de tener que aportar la referencia catastral de un inmueble en las inscripciones que tengan lugar en el Registro de la Propiedad.

La forma de solucionar las faltas de coordinación dependen del tipo de discrepancia observada.

¿Qué información prevalece entonces en caso de discrepancia?

Como ya hemos apuntado, la naturaleza de ambos registros es diferente, y la finalidad que persiguen también lo es. Por ese motivo, según cuál sea el dato objeto de discrepancia, prevalecerá la información contenida en el catastro o la del Registro de la Propiedad: 

¿Cuándo prevalece el catastro?

El catastro tiene por finalidad reflejar la realidad física de la finca (descripción, superficie, linderos, tipo de suelo, etc.). Sirve de base para el cálculo de determinados tributos, como por ejemplo el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Por el contrario, no puede acreditar la propiedad de la finca, por lo que este dato catastral carece de valor probatorio.

Por ese motivo, cuando la cuestión controvertida está relacionada con los ámbitos administrativo y tributario, y es preciso conocer el valor catastral de la finca, la información obrante en el catastro prevalece sobre la que figura en el Registro de la Propiedad.

¿Cuándo prevalece el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad sirve para acreditar la propiedad de la finca y del resto de derechos reales que recaigan sobre ella, tanto la titularidad como el alcance y las condiciones de dichos derechos. Su finalidad es dar fe de la realidad jurídica, pero no tiene relevancia en cuanto a la realidad física de la finca, es decir, no acredita la exactitud de los datos descriptivos o de superficie.

En consecuencia, la información del Registro de la Propiedad será la que prevalezca cuando se trate de hacer valer un dato relativo a la propiedad, las facultades de disposición del propietario o las cargas y gravámenes que afectan a la finca (servidumbres, limitaciones del dominio, usufructos, hipotecas, etc.).

¿Qué tipos de discrepancias pueden existir entre Registro de la Propiedad y catastro?

Entre los problemas de concordancia que pueden darse entre Registro de la Propiedad y catastro, existen los siguientes:

Diferencias en la titularidad

El Registro de la Propiedad acredita la titularidad jurídica y los derechos reales sobre un inmueble, mientras que el catastro es un censo administrativo con finalidad fiscal. Puede suceder que el titular registral no coincida con el que figura en el catastro (por ejemplo, porque se haya producido una compraventa inscrita en el Registro pero no comunicada o actualizada en el catastro).

Discrepancias en la descripción física

En ocasiones, la descripción registral (superficie, linderos, ubicación) no coincide con la descripción catastral. Esto puede deberse a:

• Antigüedad de las mediciones.
• Modificaciones físicas (segregaciones, agrupaciones, obras) no inscritas o no comunicadas.
• Diferentes métodos de medición empleados por cada organismo.

Desajustes en la superficie o linderos

Una de las discrepancias más comunes es la superficie: el catastro suele reflejar la superficie gráfica obtenida de ortofotografías y planos, mientras que el Registro se basa en la información aportada en los títulos y escrituras. Ello puede dar lugar a diferencias notables, sobre todo en fincas rústicas.

Uso o destino del inmueble

El catastro clasifica los inmuebles según su uso (residencial, agrícola, industrial, etc.) a efectos tributarios. En cambio, el Registro solo hace constar datos relevantes para la identificación jurídica, por lo que puede no coincidir el uso inscrito con el catastral, especialmente si no se han comunicado cambios de actividad o reformas.

¿Cómo se puede solucionar la falta de concordancia entre ambos registros?

En líneas generales, y teniendo en cuenta qué información tiene más valor en cada caso, según los criterios que hemos explicado, las formas de resolver las discrepancias se pueden resumir del siguiente modo:

• Si la discrepancia afecta a la titularidad o la descripción jurídica de la finca, habrá que rectificar el Registro de la Propiedad y comunicar posteriormente la actualización al catastro (artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria).
• Si la discrepancia se debe a un error fiscal o cartográfico, habrá que subsanarlo ante el catastro y posteriormente notificar la actualización al Registro de la Propiedad, si procede (artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Más concretamente, los procedimientos para subsanar los errores mencionados son: 

Subsanación de diferencias de titularidad

Se pueden solucionar tanto por la vía catastral como por la vía registral:

• Por la vía registral, habrá que realizar la correcta inscripción presentando un título hábil que figure en documento público. Si el problema es la falta de inscripciones intermedias, entonces habrá que recurrir a la reanudación del tracto sucesivo (artículo 208 de la Ley Hipotecaria), y si el problema es la doble inmatriculación, habrá que tramitar el expediente previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Una vez hecha la inscripción, habrá que comunicar la información correcta al catastro.
• Por la vía catastral, si este es el dato incorrecto, se tendrá que actualizar la titularidad de la finca mediante una comunicación notarial o registral o por declaración del interesado, en su defecto.

Subsanación de diferencias en la superficie y representación gráfica

La forma de solucionar esta discrepancia también dependerá de en qué registro se encuentre el error:

• Por la vía registral, se podrá completar la descripción mediante el procedimiento establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aportando la certificación registral, y una representación gráfica georreferenciada alternativa si la realidad no coincide con el catastro. Después de notificar a los interesados y de la calificación del registrador, se corregirá el dato en la inscripción. Si el error reviste mayor importancia, habrá que recurrir al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, aportando la certificación catastral.
• Por la vía catastral, habrá que resolver la discrepancia por el procedimiento del artículo 18.1 del texto refundido de la Ley del Catastro, siempre que no haya terceros afectados, o por el del artículo 18.3, si la rectificación deriva de un procedimiento de coordinación con el Registro de la Propiedad no basado en la cartografía catastral para la descripción de la finca (para lo que habrá que aportar una representación gráfica alternativa).

Subsanación de discrepancias en linderos y ubicación

En este caso, el procedimiento a seguir por cada vía es el siguiente:

• Por la vía registral, si la discrepancia es menor, y no se ven perjudicados los propietarios colindantes, se podrá rectificar por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Si existe conflicto y propietarios afectados, será necesario tramitar el expediente notarial del artículo 201. Y si el problema radica en la delimitación entre fincas inscritas, se podrá tramitar el procedimiento de deslinde del artículo 200.
• Por la vía catastral, la discrepancia de linderos se corrige mediante la rectificación de la cartografía catastral por el artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Subsanación de discrepancias de uso o destino del inmueble

La descripción del uso o destino de la finca solo tiene relevancia a efectos del catastro, ya que de ello depende el pago de determinados tributos. Los errores que figuren en el catastro en cuanto al uso del inmueble se corregirán mediante declaración del interesado o por la vía de la subsanación del artículo 18 de la Ley del Catastro, si es la Administración la que detecta la discrepancia.

El uso que conste en la inscripción registral solo tiene repercusiones en la medida en que tenga relevancia jurídico-real: si el cambio de uso procede de una obra nueva o de una división horizontal, se hará constar como figure en el título inscribible; si procede de una reordenación de los terrenos, será necesaria una representación gráfica complementaria o alternativa conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria.

Subsanación de discrepancias en la referencia catastral

En caso de que figure una referencia catastral distinta en el catastro y en el Registro de la Propiedad, habrá que modificar esta última. La forma de realizar la corrección dependerá de si existe o no identidad de la finca con la referencia catastral según lo establecido en el artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario:

• Si existe correspondencia con la identidad de la finca, bastará con presentar un documento en el Registro que acredite la referencia catastral y el registrador comprobará la identidad y corregirá el dato.
• Si no hay correspondencia con la identidad de la finca, se rectificará por nota registral cuando acredite la referencia correcta. Si el problema proviene del catastro, el interesado deberá promover ahí la rectificación y, una vez corregido el dato, aportar la nueva certificación para que conste en el Registro de la Propiedad.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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