Cuando se realiza la medición de una finca con motivo de una compraventa del reparto de una herencia o de una actuación urbanística, por ejemplo, es frecuente detectar una discrepancia entre la superficie real y las superficies que constan en la escritura o las que figuran en el catastro o en el Registro de la Propiedad.
En este artículo vamos a ver en qué puede consistir dicha diferencia de superficies y cómo solucionarlo en cada caso.
Podemos ayudarte
Somos abogados especialistas en expedientes de dominio y derecho registral. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en la materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso.
Contacta con nosotros¿Cuál puede ser el origen de la diferencia de superficie entre escritura y realidad?
Antes de entrar a analizar los posibles supuestos de discrepancias entre escritura y realidad, conviene aclarar las características de las siguientes figuras:
Escritura pública
La escritura pública recoge los datos proporcionados por las partes del negocio o acto jurídico que da lugar a una adquisición o transmisión de un inmueble, y se formaliza ante notario.
El notario, a su vez, tiene la obligación de comunicar al catastro cualquier circunstancia que pueda generar un hecho susceptible de ser incorporado a él.
Catastro inmobiliario
El catastro inmobiliario es un registro dependiente del Ministerio de Hacienda que permite obtener la geolocalización de una finca, su superficie y su referencia catastral, y como consecuencia de todo ello, su valor catastral, que se tomará como referencia para aplicar los impuestos correspondientes (por ejemplo, el impuesto de bienes inmuebles o IBI).
En cuanto a la información que consta en el catastro, solo se modifica cuando se manifiesta que se ha producido un hecho que la altere, o cuando se detecta una discrepancia. Mientras tanto, puede que la información existente en él fuera incorporada con anterioridad a la celebración del último negocio jurídico sobre la finca, y por tanto, no esté actualizada.
Registro de la Propiedad
Por otro lado, el particular tiene la facultad, que no la obligación, de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y beneficiarse así de la fe pública registral, es decir, poder oponer su derecho frente a terceros, y gozar de la presunción de veracidad del derecho inscrito incluso frente a los tribunales.
El Registro de la Propiedad es otro registro público, en este caso dependiente del Ministerio de Justicia, que permite obtener información sobre el titular registral, los derechos reales existentes sobre la finca y las cargas y gravámenes que le afectan.
El registrador también tiene la obligación de comunicar al catastro cualquier circunstancia con relevancia catastral.
Coordinación entre registros
Así, vemos que intervienen tres instancias distintas y que la información de la finca debe o puede pasar por las tres, sin que exista la obligación de garantizar la coordinación entre ellas.
No obstante, a raíz de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, se introdujo la novedad de que las nuevas inscripciones registrales deban indicar si existe o no coordinación entre la información registral y la descripción gráfica del catastro.
Por otro lado, se establece el requisito de completar la descripción literaria de una finca con su representación gráfica georreferenciada, basada en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (artículo 9 de la Ley Hipotecaria).
Con todo ello, se pretenden reducir al máximo las discrepancias entre ambos registros, si bien se trata de una novedad introducida en el año 2015 que no afecta a las inscripciones realizadas con anterioridad, cuando además los métodos de medición no eran tan exactos como en la actualidad, lo que daba lugar a frecuentes imprecisiones.
¿En qué puede consistir la diferencia de metros entre escritura y realidad?
Conforme a lo expuesto, puede ocurrir que la superficie manifestada por el propietario en una escritura pública posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad no coincida con la información que figura en el catastro, y que sea en el momento de realizar un nuevo negocio jurídico, cuando las partes intervinientes midan de nuevo la superficie y detecten esa incongruencia.
En consecuencia, como resultado de la medición, pueden darse las siguientes situaciones:
- Que la superficie real medida no coincida con la superficie que consta en la escritura, y por tanto tampoco con la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Que la superficie real no coincida con la superficie catastral, pero sí con la que figura en el Registro de la Propiedad.
- Que la superficie real no coincida ni con la del catastro ni con la registral.
En primer lugar, en caso de discrepancia prevalece la información del Registro de la Propiedad en virtud del principio de publicidad registral, por el que se presume que la información inscrita es veraz.
En segundo lugar, la forma de resolver las discrepancias existentes dependen de las características del error detectado.
¿Qué factores influyen en la solución de discrepancias entre la escritura y la realidad?
La solución al problema detectado, por el que los metros de la finca que se han comprobado en mediciones reales no coinciden con la información que figura en el Registro y/o en el catastro, depende de las siguientes circunstancias:
- Del registro que hay que modificar, es decir, de si el error se encuentra en la información catastral o en la información registral.
- Del alcance de la diferencia de metros detectada.
Por otro lado, en caso de que la discrepancia exista entre la superficie declarada por el vendedor o propietario en una escritura de compraventa, por ejemplo, y la superficie comprobada por mediciones reales, podrá dar lugar a una resolución de contrato o a una reducción o aumento del precio de venta, según el caso (artículos 1469 y 1470 del Código Civil).
¿Cómo se resuelven las discrepancias entre el catastro y la realidad?
En caso de que sea el catastro el que contenga el error, la solución consiste en modificar la información catastral presentando un solicitud de corrección de errores acompañada de los planos de la finca y del certificado registral.
¿Cómo se resuelven las discrepancias entre la escritura y la realidad?
Hay que tener claro que cuando se habla de una discrepancia entre realidad y escritura, estamos hablando en todo momento de una discrepancia entre la realidad y la información de la escritura que ha accedido al Registro de la Propiedad, ya que el verdadero problema frente a terceros puede surgir por esa circunstancia.
El artículo 198 de la Ley Hipotecaria establece las formas de corregir las faltas de concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral, y una de ellas es la rectificación de la descripción, cuyo procedimiento varía según la magnitud de la diferencia detectada:
Rectificaciones menores
Existen dos casos en los que no es preciso instar un expediente de dominio para la rectificación de la superficie:
- Si la diferencia no excede del 5 % de la superficie inscrita.
- En este caso, es suficiente con la declaración del propio interesado, sin que sea necesaria una tramitación previa que permita la intervención de colindantes y posibles afectados, y que se resuelve simplemente corrigiendo el dato y posteriormente notificando a los titulares registrales.
- Si la diferencia detectada no supera el 10 % de la superficie inscrita y se puede acreditar la diferencia mediante certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Si de la documentación aportada se deduce que la finca que figura en el certificado y la finca inscrita coinciden completamente, y solo existe un error de medición, el registrador corregirá el dato y notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Rectificaciones mayores
En los demás casos habrá que acudir a la tramitación del expediente de dominio para la rectificación de la superficie de la finca, antes conocido como expediente de dominio de mayor cabida, que se regula por el procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria con las particularidades del artículo 201.
Este procedimiento se tramita ante notario, con la coordinación del registrador de la propiedad, y consiste en presentar la descripción registral y la descripción que resulte de la medición, siempre que los linderos de la finca no se alteren, y en abrir un expediente que permita la intervención de posibles afectados, para que puedan comparecer y defender sus derechos.
La rectificación de la superficie se realizará siempre que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la realidad de los linderos y la naturaleza del acto, y siempre que ningún posible afectado exprese su oposición ante el notario.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.