El expediente de dominio para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca inscrita, viene recogido en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria y es correlativo al antiguo expediente de dominio de mayor cabida.
En este post vamos a explicar cómo se soluciona un exceso de cabida en una finca y cómo se hace un expediente de dominio para rectificar fincas.
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Contacta con nosotros¿Cuándo es necesario utilizar el expediente de dominio para rectificar la descripción linderos o superficie de una finca ya inscrita?
El presente procedimiento cabe en cuatro supuestos:
- Cuando se pretenda la rectificación de la superficie de una finca que exceda del 10% de la superficie inscrita.
- Si se pretende la rectificación de la superficie de una finca entre el 5% y 10% de lo que obra inscrito, pero no hay coincidencia con la certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Cuando la rectificación aun siendo inferior al 5% o 10% genera dudas al Registrador.
- Para la sustitución de linderos, personal o fijo, por otro cuando la realidad de la sustitución no se desprenda de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
El presente expediente de dominio no será necesario en dos supuestos que vienen expresamente recogidos en el artículo 201. 3. a) y b) de la Ley Hipotecaria, que viene a decir:
3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
¿Cuál es el objetivo del expediente de dominio por exceso de cabida?
El objeto del expediente es rectificar inexactitudes registrales adecuando la realidad al Registro, pero no es el procedimiento para la rectificación de errores los cuales se realizan vía artículo 211 o 40.d) de la Ley Hipotecaria.
Los expedientes de dominio de mayor cabida, los destinados a rectificar la superficie que refleja el Registro, no pueden tener como justificación un negocio traslativo que justifique ese incremento de superficie, es decir, que no podemos acudir al expediente de dominio para inscribir más metros si los mismos los hemos adquirido por contrato.
El expediente de dominio de mayor cabida es aquel que nos sirve para rectificar la superficie que obra en el Registro, pero dentro de los límites, linderos, que recoge el mismo.
Por otro lado, el expediente de dominio del artículo 201 de la Ley Hipotecaria no puede utilizarse para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expedientes administrativos de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.
¿Cómo se tramita el expediente de dominio para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca?
La tramitación de este tipo de expedientes es similar a la del expediente de dominio para la inmatriculación de fincas (artículo 203 de la Ley Hipotecaria).
Lo puede promover el titular registral de la finca o parte de ella.
La competencia es la del notario en idénticos términos que en el expediente de dominio para inmatricular una finca.
Los documentos y datos a aportar al expediente son:
- Descripción real de la finca y la que obra en el Registro.
- Identificación de todos los titulares de la finca, incluidos titulares de otros derechos sobre la finca distintos de la propiedad, sus domicilios y de los colindantes.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
El notario levanta acta con la solicitud, documentación e información aportada, que trasladará al Registro con miras a la emisión de una certificación acreditativa de la rectificación y anotación preventiva, como ocurre en el expediente de dominio para la inmatriculación.
Lo referido en el expediente de dominio para la inmatriculación, es idéntico a los trámites siguientes al acta notarial como son la expedición de la certificación, publicación de edictos y calificación por el Registro.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.