El expediente de dominio es un procedimiento notarial que sirve fundamentalmente para inmatricular fincas que no se encuentran inscritas en el registro de la propiedad a favor de ningún titular. Pero su utilidad excede de esos fines, y desde el año 2015, es el procedimiento adecuado para solucionar algunos problemas de falta de concordancia entre el registro y la realidad jurídica.
La Ley Hipotecaria regula un procedimiento general para el expediente de dominio con fines de inmatriculación y algunas particularidades aplicables a los demás casos.
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Contacta con nosotros¿Cuál es la finalidad del expediente de dominio?
El expediente de dominio es un procedimiento notarial que puede tramitarse con los fines siguientes:
- Para inmatricular una finca que no se encuentra aún inscrita a favor de persona alguna (artículo 203 de la Ley Hipotecaria).
- Para reanudar el tracto sucesivo que ha quedado interrumpido con relación a una finca, y poner al día la inscripción (artículo 208).
- Para corregir la cabida de una finca inscrita, cuando la superficie que consta en el registro no se corresponde con la realidad (artículo 201).
En todos los casos, el procedimiento sigue en esencia los mismos trámites establecidos para la inmatriculación de la finca, pero existen algunas peculiaridades en relación con el procedimiento para corregir la cabida de la finca o para reanudar el tracto sucesivo, por lo que conviene estudiar las tres opciones por separado.
¿Qué notario es competente para resolver un expediente de dominio?
Será competente para resolver el expediente de dominio el siguiente notario hábil:
- Si la finca pertenece a un solo distrito notarial, el notario de dicho distrito o el de cualquiera de los distritos colindantes.
- Si la finca está ubicada en dos o más distritos notariales, el notario de cualquiera de ellos.
Además, si se trata de varias fincas situadas en el territorio de un mismo registro, se podrá tramitar todo en un solo expediente, aunque alguna esté parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie esté en el mismo registro que las demás.
¿Cómo se tramita un expediente de dominio para inmatricular una finca?
El procedimiento para tramitar un expediente de dominio para la inmatriculación de fincas está regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
¿Quién puede promover el expediente de dominio?
El procedimiento se inicia con una solicitud escrita presentada por el titular dominical de la finca, es decir, el propietario.
También puede instar el procedimiento cualquier titular de derechos reales sobre fincas ajenas que no hayan sido inscritas, con el fin de que se requiera al propietario de la finca para que la inmatricule. Si no lo hace, se inscribirá igualmente a petición del titular del derecho real.
¿Qué documentos hay que aportar con la solicitud de expediente de dominio?
En la solicitud se debe incluir la descripción literaria de la finca, de acuerdo con las normas reglamentarias, los datos personales del interesado y un domicilio para la práctica de notificaciones. Además, se deberá acompañar de los siguientes documentos:
- Título de propiedad de la finca y certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación gráfica. También se debe indicar el titular catastral de la parcela o parcelas y de las colindantes, con sus respectivos domicilios.
- Datos registrales, catastrales y otros que sirvan para localizar las fincas.
- Nombre y domicilio de los propietarios actuales, si son distintos de los que figuran en las certificaciones, y relación de los titulares de cargas y gravámenes sobre la finca.
- Derechos constituidos sobre la finca, con las cargas que le afecten y las acciones de trascendencia real ejercitadas sobre ella y, además, los respectivos titulares.
- Identificación de los poseedores de la finca y del arrendatario, en su caso, si es una vivienda.
Presentada la solicitud y los documentos requeridos, el notario levantará acta de todo lo presentado y remitirá una copia al registrador de la propiedad, para que compruebe que la finca no consta ya inscrita en el registro y, en ese caso, practique una anotación preventiva de la inmatriculación que se pretende.
¿En qué consiste la certificación emitida por el registrador en un expediente de dominio?
Cuando el registrador de la propiedad recibe la copia de la solicitud y de los documentos, debe comprobar que la finca no se encuentra ya inscrita a favor de otra persona y expedir en el plazo de 15 días una certificación acreditativa de esa falta de inscripción, después de haber comprobado que concurren las siguientes circunstancias:
- Que coinciden la descripción de la finca que figura en el título de propiedad y la certificación catastral.
- Que no existe una inscripción previa sobre esa finca a favor de persona alguna.
- Que no hay dudas razonables sobre la posibilidad de que esa finca coincida total o parcialmente con otra inmatriculada previamente.
Es posible que no se den las condiciones para poder expedir la certificación, en cuyo caso, deberá denegar la anotación por escrito, motivando la causa, y acompañándola de una certificación literal de la finca o fincas coincidentes. La denegación será comunicada al notario para que archive el expediente.
El registrador también denegará la anotación solicitada, y no expedirá la certificación, si sospecha que se está invadiendo el dominio público, después de haber hecho las comprobaciones oportunas.
La denegación de la anotación preventiva o de la inmatriculación por parte del registrador es recurrible en la misma forma que una calificación negativa.
Si no hay impedimento, emitirá la certificación al notario y practicará la anotación preventiva, que tendrá una vigencia de 90 días con posibilidad de prórroga.
Fase de información
Recibida la certificación acreditativa de la falta de inscripción, el notario notificará la tramitación del expediente a todos los interesados por ser titulares de cargas, derechos o acciones sobre la finca, al titular catastral y al poseedor, a los anteriores titulares y a las Administraciones implicadas, para que hagan valer sus derechos.
También se publicará un edicto en el BOE y, potestativamente, en el tablón de anuncios del ayuntamiento, haciendo constar todos los datos relevantes del promotor del expediente, de los bienes afectados y de las cargas o derechos que puedan interesar a los notificados.
Los titulares de las fincas colindantes también serán notificados en el mismo sentido.
Durante un mes, todos ellos podrán alegar lo que estimen conveniente ante el notario y aportar pruebas escritas.
¿Qué pasa si alguien se opone?
Si alguno de los posibles afectados se opone de manera fundada, el notario archivará el expediente e informará al registrador. El promotor del expediente podrá entonces entablar una demanda en un juicio declarativo ante el juzgado de primera instancia contra quienes se hayan opuesto.
¿Qué pasa si nadie se opone?
Si no existe oposición a la tramitación del expediente, el notario levantará acta aprobando la pretensión de inmatriculación, e incorporando a las actuaciones los documentos aportados, las incidencias y la falta de oposición. Finalmente, remitirá una copia de todo al registrador para que realice la inmatriculación.
¿Qué efectos tiene la inmatriculación?
Una vez realizada la inscripción del dominio por el registrador, los efectos de la inmatriculación se retrotraerán a la fecha de la primera anotación que se realizó en virtud del expediente, y la anotación preventiva practicada se convertirá en inscripción definitiva.
Además, el registrador inscribirá también todas las cargas y derechos sobre la finca que se hayan acreditado durante la tramitación del expediente, y lo hará por el orden de preferencia que establezca la normativa aplicable. Si existe conflicto y dudas sobre alguno, se practicará una anotación preventiva hasta que se resuelva la cuestión judicialmente.
Finalmente, se dará publicidad al expediente por medio de edictos con el fin de informar a todos los interesados que no hayan sido notificados.
¿Cómo se tramita un expediente de dominio para corregir la cabida de una finca?
La tramitación del expediente de dominio para corregir la cabida de una finca inscrita sigue los mismos trámites que se han detallado para la inmatriculación, pero con algunas particularidades.
¿Quién puede iniciar el expediente para corregir la cabida?
Si lo que se pretende es corregir la cabida de la finca, puede hacer la solicitud el titular registral de la totalidad del dominio o de una cuota indivisa, o bien de cualquier derecho real sobre la finca.
No se podrá iniciar un expediente de dominio para corregir la cabida de una finca si esta forma parte de un edificio en régimen de división horizontal o se trata de una finca resultante de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. Solo se podrá corregir la cabida en estos casos rectificando el título original o tramitando previamente el procedimiento administrativo correspondiente.
¿Qué documentos hay que presentar para corregir la cabida?
El interesado deberá acompañar la solicitud de inicio del expediente de los siguientes documentos:
- Una descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre las dos se deben únicamente a errores descriptivos del registro y no a que se hayan celebrado negocios traslativos o se haya producido cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
- La relación de los datos de identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre esa finca y las colindantes registrales o catastrales, aportando una certificación registral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente, y una representación gráfica georreferenciada en caso de que la representación gráfica catastral no coincida con la rectificación solicitada. Esta circunstancia será comunicada por el notario al catastro.
¿En qué casos no es necesario el expediente de dominio para corregir la cabida?
Hay algunos supuestos en los que no es necesario acudir al notario y tramitar un expediente de dominio, siendo suficiente con solicitar directamente al registrador la rectificación de la descripción de la finca que consta en el registro:
- Cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación.
- Cuando las diferencias de cabida no excedan del 10 % de la inscrita y así se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que esté clara la coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
- En los supuestos de rectificación de la superficie, si la diferencia alegada no es superior al 5 % de la inscrita.
En estos casos, si el registrador no tiene dudas sobre lo que se solicita, practicará la corrección y notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Certificación del registrador en el expediente de dominio para corregir la cabida
Cuando lo que se pretende con el expediente de dominio es corregir la cabida de una finca ya inscrita, la certificación que debe expedir el registrador solo se referirá a si la nueva cabida afecta o no a derechos inscritos con anterioridad. De no ser así, emitirá la certificación acreditativa de la ausencia de derechos contrarios al expediente de dominio.
Fase de información
En caso de que sí proceda la tramitación del expediente de dominio (y no se trate de uno de los casos excluidos de esta necesidad), el notario citará a todos los interesados que puedan resultar afectados por el expediente, y con el mismo alcance que para el expediente de dominio con fines de inmatriculación.
No obstante, en este caso no es aplicable la necesidad de identificar los derechos y cargas que existen sobre la finca, y por tanto tampoco es necesario notificar a sus titulares. En consecuencia, tampoco se podrán inscribir dichos derechos y cargas como resultado del expediente de dominio, al contrario de lo que ocurre cuando lo que se pretende es la inmatriculación.
¿Qué pasa si alguien se opone?
Si existe oposición de alguno de los interesados, el notario terminará el expediente y el promotor solo podrá acudir a un juicio declarativo ante el juzgado de primera instancia para demandar a quienes se hayan opuesto y aclarar los derechos en conflicto.
¿Qué ocurre si nadie se opone?
Si, por el contrario, no existe oposición, el notario levantará acta de todo lo actuado, adjuntando la documentación presentada, y remitirá copia al registrador para que realice la inscripción correspondiente corrigiendo la cabida de la finca.
¿Cómo se tramita un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo?
Para la reanudación del tracto sucesivo en la inscripción de una finca registral mediante un expediente de dominio, se seguirán los trámites generales para el expediente de dominio en caso de inmatriculación con las siguientes particularidades:
¿Quién puede iniciar un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo?
El procedimiento se inicia con la solicitud realizada por el propietario de la finca.
No obstante, no será necesario tramitar el expediente, por no considerarse interrumpido el tracto sucesivo, si el nuevo titular adquirió su derecho directamente del titular registral o de sus herederos. En ese caso, lo que debe hacer el interesado es inscribir su derecho presentando el documento en el que se haya formalizado su adquisición, declaración o constitución.
¿Qué documentación se necesita para un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo?
El interesado deberá presentar una solicitud escrita que contenga la descripción de la finca y la última inscripción de dominio y el resto que estuvieran vigentes, de cualquier clase. La solicitud deberá ir acompañada de los siguientes documentos:
- El título de propiedad de la finca y una certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación gráfica. También se debe indicar el titular catastral de la parcela o parcelas y de las colindantes, con sus respectivos domicilios.
- Los documentos que acrediten la adquisición por parte del interesado, y aquellos de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios, además de cualquier otro documento que pueda justificar su petición.
Citación a los interesados
Deberán ser notificados todos los interesados en el procedimiento:
- Los titulares de cargas, derechos o acciones sobre la finca, el titular catastral y el poseedor, los anteriores titulares y las Administraciones implicadas, para que hagan valer sus derechos.
- Los titulares de las fincas colindantes.
- Quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o sus herederos, si aquel consta como fallecido, debiendo acreditar esta circunstancia el promotor del expediente, además de la condición e identidad de los herederos.
La citación al titular o sus herederos deberá hacerse personalmente:
- Si han pasado menos de 30 años desde la última inscripción.
- Aunque hayan pasado más de 30 años desde la última inscripción, si con posterioridad a ella, y dentro de ese plazo, se ha practicado cualquier otro asiento relativo a cualquier otro título otorgado por el titular registral o sus herederos.
También se publicará un edicto en el BOE y, potestativamente, en el tablón de anuncios del ayuntamiento, haciendo constar todos los datos relevantes del promotor del expediente, de los bienes afectados y de las cargas o derechos que puedan interesar a los notificados.
Todos ellos tendrán un mes para alegar lo que convenga a su derecho.
¿Qué sucede si alguien se opone?
Si alguno de los interesados no comparece o formula oposición, el notario concluirá las actuaciones, haciendo constar el motivo en el acta que ponga fin al expediente.
El interesado podrá entonces demandar a los que se hayan opuesto, para que se celebre un juicio declarativo ante el juez de primera instancia para dirimir el asunto.
¿Qué pasa si nadie se opone?
Si todos los citados comparecen y están de acuerdo, conviniéndolo así en acta firmada por el notario junto a todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante.
En caso de existir otros títulos de dominio o de otros derechos reales que sean contradictorios con el derecho que se inscribe como resultado del expediente de dominio, el titular de este último no se verá perjudicado si actuó de buena fe, siempre que dichos derechos no estuvieran inscritos con anterioridad al suyo.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.