El procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es clave para lograr la coordinación entre Registro de la Propiedad y catastro cuando no basta una simple certificación catastral o cuando se pretende una rectificación descriptiva relevante y otros métodos no llegan.
A continuación vamos a ver en qué consiste, cuándo se utiliza, qué opciones de tramitación ofrece y cuáles son sus ventajas.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria?
El actual artículo 199 de la Ley Hipotecaria es resultado de la profunda modificación operada por la Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria, con el objetivo de mejorar la claridad y fiabilidad de la información obrante en el Registro de la Propiedad.
Este artículo contempla un procedimiento para corregir la posible falta de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, tal y como establece el artículo 198.
El procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria permite añadir a la descripción literal que figura en la inscripción registral la representación gráfica georreferenciada de la finca.
¿Cuándo se puede tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria?
El procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es apto para corregir discrepancias entre la realidad física de la finca y la descripción literal que obra en el Registro de la Propiedad que no se puedan solucionar con la aplicación de otros procedimientos como los siguientes, que, o bien son procedimientos menores ante el registrador o bien tratan de solucionar por vía notarial otros problemas más serios de falta de concordancia:
- El procedimiento del artículo 201.3 de la ley Hipotecaria, que prevé la rectificación de diferencias de cabida inferiores o iguales al 5 % o al 10 %, sin o con certificación gráfica del catastro, respectivamente. Este procedimiento no requiere tramitación con intervención de posibles afectados, sino solo notificación posterior.
- El procedimiento del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, previsto para que el registrador rectifique en la descripción literal diferencias de hasta el 10 % que se pongan de manifiesto a partir de la descripción gráfica aportada. En este caso no existe una tramitación previa, y solo se notifica a los titulares de derechos inscritos la rectificación una vez realizada.
- El procedimiento de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, por el que se resuelven conflictos con propietarios colindantes, imposibles de solucionar por otra vía, y que se tramita ante notario.
- El procedimiento de rectificación de cabida del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, también ante notario, previsto para rectificar diferencias mayores de superficie entre la inscrita y la real.
¿Quién puede iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria?
Este procedimiento puede iniciarlo tanto el titular registral del dominio, es decir, el propietario registral de la finca, como el titular registral de cualquier otro derecho real que exista sobre la finca inscrita.
¿Qué dos vías de tramitación contempla el artículo 199 de la Ley Hipotecaria?
El artículo establece dos procedimientos según sea o no correcta la información contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica del catastro:
Certificación catastral correcta
Si el titular catastral considera que la información obrante en el catastro, y por tanto la certificación catastral descriptiva y gráfica que aporte, es correcta, bastará con que presente en el Registro de la Propiedad dicha certificación, como medio para acreditar la ubicación, delimitación gráfica, linderos y superficie de la finca.
El registrador notificará entonces a los titulares registrales del dominio de la finca, en caso de no ser ellos quienes inicien el procedimiento, y a los de las fincas colindantes afectadas, para su comparecencia y alegaciones en los 20 días siguientes.
Tras las alegaciones, el registrador calificará la certificación aportada y la inscripción solicitada y resolverá, pudiendo denegar la rectificación cuando considere que es incompatible con otra finca inscrita (dejando abierta en ese caso la vía de un procedimiento de deslinde) o que invade el dominio público.
Si la calificación es positiva, se incorporará la certificación catastral descriptiva y gráfica al folio real y se hará constar expresamente la coordinación con el catastro, notificando al mismo.
Certificación catastral inexacta
Si el titular manifiesta expresamente que la descripción que consta en el catastro no es correcta, deberá aportar además una representación gráfica alternativa.
El registrador tramitará el procedimiento de acuerdo con los trámites explicados antes, aunque añadiendo el de notificación a los titulares catastrales colindantes afectados.
Finalmente, resolverá, y en caso de hacerlo positivamente, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, comunicando la circunstancia al catastro para que rectifique sus datos.
Tras practicar la rectificación, el catastro se lo comunicará al registrador para que haga constar la coordinación entre ambos registros y para que incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca (ya rectificada).
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral a partir de ese momento.
¿Qué documentación es necesaria para tramitar el procedimiento?
La documentación requerida es distinta según el caso:
- En el primer caso, será necesaria la certificación catastral descriptiva y gráfica, junto con la solicitud.
- En el segundo caso, si la certificación catastral es inexacta, habrá que aportar además una representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML o equivalente.
¿Cuáles son las ventajas de este procedimiento?
Como resultado de la rectificación realizada por el registrador mediante este procedimiento, los datos que figuran en el catastro y en el Registro de la Propiedad quedan coordinados y son coherentes, lo que otorga plena seguridad jurídica a la delimitación y cabida de la finca.
Además, se trata de un procedimiento que garantiza la intervención de los propietarios colindantes y la revisión técnica por el registrador, lo que contribuye a la fiabilidad de la descripción inscrita finalmente.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria?
Considerando los trámites concretos de que consta el procedimiento, conviene prever antes algunos aspectos:
- Verificación de la correspondencia catastral. Es importante tener claro si la información del catastro se corresponde con la realidad, ya que, si la finca está bien representada, el procedimiento será más sencillo y ágil.
- Preparar un dossier técnico (con GML validado y memoria técnica) para el caso de que se vaya a necesitar una representación gráfica alternativa.
- Identificar con exactitud a los propietarios de las fincas colindantes, tanto registrales como catastrales, lo que evitará que se invalide el trámite de notificación.
- Por último, también puede ser útil recopilar resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) sobre casos análogos, para fundamentar las alegaciones que sean necesarias frente a posibles objeciones del registrador.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.