Cuando se mide un inmueble, sobre todo a la hora de tasarlo, es posible detectar que la superficie medida no coincide con la registrada. En estos casos se produce un exceso de cabida que debe ser corregido mediante los cauces legales establecidos al efecto.
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Contacta con nosotros¿Qué es el exceso de cabida?
El exceso de cabida se refiere a la diferencia existente entre la superficie real de una finca y la que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad. Se suele utilizar este concepto de forma indistinta para los casos en los que la superficie registrada es inferior o superior a la real, aunque lo correcto sería:
- Hablar de exceso de cabida cuando la superficie registrada es superior a la superficie real.
- Hablar de defecto de cabida si la superficie registrada es inferior a la superficie real.
- Utilizar el término diferencia de cabida para hacer referencia a las dos situaciones anteriores, en conjunto.
En todo caso, estas circunstancias se suelen descubrir cuando el propietario del inmueble realiza una tasación para venderlo, momento en el cual hay que medir su superficie. Es entonces cuando, habitualmente, se tiene conocimiento de que existe una diferencia de cabida.
¿Por qué se produce el exceso de cabida?
Entre las causas que suelen producir el exceso de cabida podemos destacar las siguientes:
- La falta de límites precisos entre fincas.
- Los medios para la medición que se utilizaban tiempo atrás, que no eran tan precisos como los que se emplean hoy en día.
- Modificaciones de la superficie que se han realizado mediante actuaciones urbanísticas ilegales (en espacios pertenecientes al usuario).
¿Cómo se corrige el exceso de cabida?
Para corregir el exceso de cabida se instará el expediente de dominio para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas registrales regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
Se seguirán las reglas establecidas en el artículo 203 para el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, pero con las particularidades siguientes:
Legitimación
Pueden promover el expediente:
- El titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio.
- El titular de cualquier derecho real.
Actuaciones
Las personas anteriores deben presentar en notaría la descripción registral de la finca y su descripción autorizada.
Asegurarán, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre las dos se deben solo a errores descriptivos del Registro, y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación de la situación jurídica de la finca que no haya sido registrada.
Igualmente, el interesado tendrá que expresar los datos que tenga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y el resto de derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes, tanto registrales como catastrales. En todo caso, aportará la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.
Si el promotor del expediente manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, tendrá que aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
Casos en los que no procede instar este expediente
No se puede tramitar este expediente para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.
En estos casos, es obligatorio rectificar el título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Además, no hay que tramitar el expediente de rectificación para constatar diferencias de cabida en una finca en los siguientes casos:
- Si la diferencia de cabida no excede del 10% de la inscrita y se acredita a través de certificación catastral descriptiva y gráfica. Para ello es necesario que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela a la que se refiere el certificado y la finca inscrita.
- En caso de rectificar la superficie, si la diferencia no excede del 5% de la cabida inscrita.
¿Qué principios rigen en el exceso de cabida?
En el exceso de cabida rigen los siguientes principios:
Principio de especialidad registral
Este principio se refiere a la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad del inmueble y de su correspondiente derecho real. La finca se inscribe mediante su inmatriculación, y también se registran las modificaciones sufridas en la misma, como sus alteraciones jurídicas y el exceso de cabida.
Principio de exactitud registral
Conforme a la Ley Hipotecaria, se presume la existencia de los derechos reales inscritos, así como su pertenencia al titular establecido como tal en el asiento correspondiente. La persona que se oponga a esta presunción tendrá que probar lo contrario.
¿Qué efectos tiene el exceso de cabida?
El exceso de cabida tiene efectos en caso de producirse una tasación para una hipoteca. Si se detecta que la medida de la superficie no coincide con la registrada, la tasación se hará solo sobre la superficie registrada, que es la que tiene validez a efectos jurídicos como garantía frente a los acreedores.
Por otro lado, el exceso de cabida puede poner en entredicho la identidad del dominio. En caso de que se hayan hecho modificaciones urbanísticas avanzando sobre un terreno que probablemente sea lindero, pueden surgir dudas que dificultarían una venta. Todo lo que no esté debidamente registrado no tendrá protección legal.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.