En este post vamos a analizar toda la información sobre en qué consiste el deslinde de fincas, cuándo se hace y cómo se tramita un procedimiento de deslinde.
¿Qué es el deslinde de fincas?
El deslinde de fincas tiene como finalidad fijar las líneas del polígono de las fincas, así como su ubicación y extensión.
Existen tres procedimientos de deslinde:
- Juicio de deslinde.
- Deslinde convencional de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Expediente notarial de deslinde.
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Contacta con nosotros1. Juicio de deslinde
El juicio de deslinde es el que contempla el artículo 384 del Código Civil, el cual dispone:
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.
Este procedimiento se utiliza cuando está en controversia la propia titularidad, el dominio de la finca, y por ende pretende la nulidad o cancelación de los asientos registrales en controversia.
2. Deslinde convencional de la Ley de Jurisdicción Voluntaria
Este procedimiento solo puede ser utilizado para fincas no inscritas y no tendrá virtualidad inmatriculadora si afecta a otras fincas no inscritas. Este procedimiento se lleva a cabo ante el letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial).
3. Expediente notarial de deslinde
Este expediente solo es válido para fincas inscritas y de titularidad privada (artículo 200 de la Ley Hipotecaria). Es de competencia exclusiva del notario donde radica la finca, aunque también puede ser cualquiera de los notarios de los distritos colindantes.
El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.
Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.
El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.
El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.
De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.
El expediente se inicia con una solicitud ante el notario que realiza el titular del dominio, copropietario o titular de derecho real sobre la finca.
En la solicitud se debe recoger la identificación de la finca, sus titulares, así como de las colindantes con los domicilios a efectos de notificaciones.
Es necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, así como de las colindantes. Pero si no coincide la descripción catastral descriptiva y gráfica con la real de la finca habrá que aportar la representación gráfica georreferenciada alternativa.
Además de este documento se pueden aportar todos los documentos o justificantes de la pretensión, informes periciales, pruebas testificales, etc.
Realizada la solicitud se procede a levantar acta de apertura del expediente que se notifica a todos los interesados para que en el plazo de 15 días aleguen lo que a su derecho convengan, convocándolos a todos con posterioridad en un plazo de 30 días.
Dicha acta también se remite al Registro de la Propiedad en cuestión al objeto de que expida certificación de titularidad y cargas, así como de los colindantes.
El expediente puede concluir del siguiente modo:
- Si alguno de los notificados no comparece o no hay acuerdo, concluye directamente el expediente.
- Si hay acuerdo, o este es parcial, se otorga la escritura de deslinde para su inscripción en el Registro.
En el supuesto de que el deslinde concuerde con el catastro, el notario no tiene que comunicar el mismo, no así en caso contrario.
El registrador podrá calificar negativamente la escritura si aprecia que el deslinde encierre algún negocio traslativo del dominio u operación de modificación de entidad hipotecaria.
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Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.