¿Qué ocurre si una finca no aparece en el catastro?

El catastro es un registro administrativo donde se describen y valoran todo tipo de inmuebles, y la incorporación a él es obligatoria. 

Cuando un inmueble no aparece reflejado en el catastro, se pueden derivar consecuencias sancionadoras si finalmente la incorporación se hace a causa de una actuación inspectora.

¿Es obligatorio que todos los inmuebles aparezcan en el catastro?

Sí, la incorporación de todo inmueble al catastro es obligatoria, como señala el artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

También es obligatoria la comunicación de las alteraciones de las características de los bienes inmuebles, así como la modificación de todos los datos que sean necesarios para que la descripción de los inmuebles concuerde con la realidad.

Hay que tener en cuenta que la asignación del valor catastral se basa en todos los datos comunicados al catastro, y, por tanto, también dependen de ello los tributos que deberá pagar el titular catastral.

¿Qué se puede hacer si un inmueble no aparece en el catastro?

Si un inmueble no aparece en el catastro, lo que hay que hacer es comunicar al mismo su existencia y descripción para que puedan incorporarlo. 

La incorporación de un inmueble al catastro en un primer momento se puede hacer directamente por el particular mediante declaraciones, o por los notarios y registradores, o por entes administrativos, mediante comunicaciones, cuando, en el desarrollo de sus funciones, tengan conocimiento de algún acto de relevancia catastral.

También puede producirse la incorporación de una finca al catastro, de oficio, mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias.

Por otro lado, el interesado también puede comunicar al catastro la baja de su titularidad de un inmueble, mediante una solicitud.

Si la incorporación del inmueble al catastro no se lleva a cabo de ninguna de las formas mencionadas, puede producirse como consecuencia de una inspección catastral.

Además, en algunos municipios y durante el periodo que se determine, puede llevarse a cabo una regularización catastral, que es un procedimiento que se inicia de oficio por la Administración en los supuestos de incumplimiento de la obligación de declarar de forma completa y correcta las circunstancias determinantes de un alta o modificación (disposición adicional tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario).

¿En qué consiste la declaración catastral y quién debe hacerla?

La declaración es una de las formas de comunicar al catastro la existencia de un inmueble con el fin de incorporarlo a su registro, y consiste en un documento por el que se manifiesta o reconoce ante el catastro que se han producido las circunstancias determinantes de un alta, baja o modificación de la descripción catastral de un inmueble.

Por lo tanto, es el medio adecuado para que un particular pueda dar de alta un inmueble en caso de que no esté ya incorporado al catastro, salvo en los supuestos de comunicación previstos en la ley, en los cuales la obligación recae sobre notarios y registradores.

El artículo 13.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que están obligados a realizar un declaración los titulares de los derechos a los que se refiere el artículo 9, que son:

• Derecho de propiedad plena o menos plena.
• Concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a los que esté afecto.
• Derecho real de superficie. 
• Derecho real de usufructo.

¿Qué hechos o actos deben ser objeto de declaración catastral?

Deberá realizarse una declaración catastral en caso de que se produzca alguno de los siguientes actos, hechos o negocios:

• La realización de nuevas construcciones y la ampliación o modificación de las existentes, excluidas las de mera conservación y mantenimiento, y las ornamentales.
• La modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento.
• La segregación, división, agregación y agrupación de bienes inmuebles.
• La adquisición de la propiedad por cualquier título, y también su consolidación.
• La constitución, modificación o adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie. 
• Las variaciones en la cuota de participación de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, o de los comuneros o cotitulares.

No obstante, la ley exime de la obligación de declarar en determinados casos. 

Por ejemplo, no existe obligación de declarar por adquisición del derecho de propiedad cuando el acto o negocio se lleve a cabo con intervención de notario o registrador y acreditando la referencia catastral por los medios que detalla la ley. En ese caso, será el mismo notario o registrador quien comunique el hecho al catastro.

¿Cómo se hace una declaración catastral?

La declaración de inmuebles al catastro debe hacerse en la forma, plazos, modelos y condiciones que determine el Ministerio de Hacienda.

Actualmente, la declaración catastral se cumplimenta mediante la presentación en el catastro del modelo 900D, personalmente o por medios telemáticos (preferentemente) a través de la sede electrónica del catastro, y el plazo para hacerlo es de 2 meses desde el día siguiente al hecho, acto o negocio objeto de declaración.

En el modelo 900D será necesario indicar los siguientes datos: 

• Identificación del declarante, básicamente los datos de identificación personal y de contacto, y dirección.
• Identificación del inmueble objeto de declaración, pudiendo emplearse un mismo impreso para varios inmuebles a la vez.

Los datos de cada inmueble que se deben aportar en el anexo del impreso son:

• Tipo y número de inmuebles (urbanos, rústicos o de características especiales).
• Referencia catastral.
• Los datos de localización del inmueble.
• Objeto de la declaración, es decir, la finalidad con la que se presenta el impreso, por ejemplo, una segregación de parcela, la constitución de un régimen de división horizontal o la adquisición de la propiedad.
• Fecha y firma del declarante.

¿Qué pasa si no se incorpora el inmueble al catastro?

Si no se cumple la obligación de incorporar al catastro la existencia y descripción del bien inmueble, se corre el riesgo de que sea la propia Administración, mediante una inspección catastral, la que realice una actuación inspectora que termine con la apertura del correspondiente procedimiento sancionador. 

La actuación inspectora del catastro está dirigida, entre otros fines, a comprobar e investigar los hechos, actos, negocios y demás circunstancias relativas a los bienes inmuebles susceptibles de originar una incorporación o modificación en el catastro.

Por otro lado, si la finca está incluida en alguno de los municipios que puedan estar afectados por un procedimiento de regularización catastral, en el periodo que se determine, podrá ser la Administración, de oficio, la que corrija las discrepancias entre la realidad física y la información catastral.

En este caso, el procedimiento de regularización no conlleva sanción para el particular, pero sí el abono de la llamada tasa de regularización catastral, consistente en 60 euros por inmueble.

¿Si el inmueble accede al catastro ya no es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad y el catastro son dos registros públicos, pero su finalidad no es la misma, por lo que el acceso al catastro no elimina la necesidad de inscripción registral.

La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene una finalidad informativa destinada a dotar de seguridad al tráfico jurídico. Su objeto es dar publicidad a los actos y contratos que afectan al derecho de propiedad y a otros derechos reales sobre inmuebles.

La inscripción en el Registro de la Propiedad, al contrario de lo que ocurre con el catastro, es voluntaria, pero la no inscripción puede acarrear importantes inconvenientes, sobre todo, de cara a una futura venta.

Tanto la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad como las posibles discrepancias que pueda haber entre la información registral y la realidad extrarregistral se pueden solucionar tramitando un expediente de dominio, cuya finalidad puede ser:

• Realizar la primera inscripción de una finca, es decir, la inmatriculación.
• Reanudar el tracto sucesivo interrumpido en las inscripciones sobre una finca registral.
• Corregir errores de cabida en la descripción registral.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

Contacto – Más sobre mí