Uno de los principios fundamentales del sistema registral español es el de fe pública registral, en virtud del cual, el adquirente de buena fe que adquiera a título oneroso de un titular registral está protegido por la información del registro contra cualquier reclamación contra su derecho.
El artículo 207 de la Ley Hipotecaria limita la aplicación inmediata de dicho principio en algunos casos en que la inscripción se basa en títulos que ofrecen menos garantías legales.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste la limitación prevista en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria?
El artículo 207 de la Ley Hipotecaria establece una limitación temporal a la efectividad de la fe pública registral en los supuestos en que la inscripción que figura en el Registro de la Propiedad procede de títulos que permiten menor nivel de prueba.
Como consecuencia, el adquirente de buena fe que adquiere a título oneroso de un titular registral que se encuentra en alguno de esos supuestos no está protegido por la fe pública registral hasta que transcurran 2 años desde la inmatriculación.
Se trata, por tanto, de una cláusula de seguridad jurídica preventiva, que pretende dar cierto margen temporal a eventuales titulares legítimos que impugnen la inmatriculación por vulnerar su derecho.
Una vez transcurrido el plazo de 2 años, la inscripción adquiere igual fuerza que cualquier otra, y los terceros adquirentes (el llamado tercero registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) vuelven a gozar de la protección plena de la fe pública registral.
Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.
¿Cuál es el motivo de esta limitación?
El objeto de la excepción prevista en el artículo 207 es evitar que se consoliden situaciones registrales basadas en títulos no contrastados, perjudicando así al verdadero titular del dominio.
Por eso se da un margen temporal (2 años) que se cree suficiente para que se interpongan las oportunas reclamaciones contra la inmatriculación practicada.
¿En qué casos se aplica la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria?
La excepción prevista en el artículo 207 opera cuando la inmatriculación se produce en alguno de los siguientes casos:
- Cuando procede de proyectos de transformación o redistribución urbanística, inscribiendo las fincas resultantes (artículo 204.1.º).
- Cuando se inscriben fincas de reemplazo resultantes de una concentración parcelaria (artículo 204.2.º).
- Cuando se inmatriculan fincas que han sido objeto de expropiación forzosa (artículo 204.3.º).
- Cuando las fincas inscritas son de titularidad pública como resultado de procedimientos administrativos de deslinde (artículo 204.4.º).
- Cuando se inscribe un título público traslativo si el transmitente acredita haber adquirido la finca al menos un año antes también mediante título público, siempre que la descripción de la finca coincida en ambos títulos (artículo 205).
- Cuando la inscripción se debe a la facultad de las Administraciones públicas y de las entidades de derecho público con personalidad jurídica vinculadas o dependientes de aquellas de inmatricular los bienes de su titularidad aportando su título escrito de dominio o, si no existe, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del correspondiente inventario de bienes públicos (artículo 206).
¿Cuáles son los requisitos exigidos por el artículo 207 de la Ley Hipotecaria?
La excepción prevista por el artículo 207 se aplica a todos los casos mencionados, contando 2 años desde la fecha la inmatriculación, y para ello es necesario que dicha limitación se haga constar expresamente:
- En el acta de inscripción.
- En toda forma de publicidad registral durante la vigencia de la limitación.
¿Cuáles son las consecuencias de que se apliquen las limitaciones del artículo 207 de la Ley Hipotecaria?
La limitación que opera en virtud del artículo 207 tiene los siguientes efectos prácticos:
Permite las acciones de rectificación
Durante los 2 años siguientes a la inmatriculación, quien acredite tener mejor derecho que el inmatriculante puede ejercitar la acción reivindicatoria o de rectificación contra este y sus causahabientes, y ninguno de ellos podrá oponer la fe pública registral.
Riesgo para compradores
Tanto los posibles compradores como los financiadores de esas compras deben extremar las precauciones cuando el objeto de la compra es una finca inmatriculada en las condiciones descritas y dicha compra se produce en los 2 años siguientes a la inmatriculación.
Por ello, es conveniente que soliciten títulos previos, realicen consultas catastrales, etc.
Consolidación posterior del derecho
La aplicación del artículo 207 supone una suspensión de la fe pública registral, pero no la invalida, ya que, transcurridos los 2 años, el derecho se consolida, y los posteriores adquirentes volverán a gozar plenamente de la fe pública registral.
Publicidad registral reforzada
Para evitar consecuencias no deseadas, la publicidad registral se refuerza en estos casos, y el registrador debe reflejar la limitación en la nota simple, en las certificaciones y en otros medios de publicidad, como forma de alertar a terceros de la suspensión aplicada.
¿La limitación afecta al inmatriculante?
El inmatriculante, es decir, la persona que inscribe la finca por primera vez, no resulta afectado por la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, ya que el inmatriculante en ningún caso está protegido por la fe pública consagrada en el artículo 34, se trate de un caso contemplado en el artículo 207 o no.
El artículo 34 protege a quien confía en la información que consta en el Registro de la Propiedad, y el inmatriculante, al ser el primero en inscribir, lógicamente no está confiando en la información previa, porque no existe.
Por tanto, la limitación del artículo 207 solo afecta a quien adquiere la finca a continuación, en el plazo de 2 años desde que se inmatriculó.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.