Reanudación del tracto sucesivo tras más de 30 años de interrupción

Reanudación del tracto sucesivo tras más de 30 años de interrupción

El Registro de la Propiedad tiene finalidad informativa y garante de los derechos de los titulares inscritos en él, pero la inscripción no es obligatoria, lo que genera situaciones de desajuste entre la realidad extrarregistral y la información que consta en el Registro.

La falta de inscripciones por una interrupción se soluciona promoviendo un procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo, pero cuando este ha estado interrumpido durante más de 30 años, es necesario tener en cuenta algunas particularidades que afectan a la tramitación, principalmente en lo relativo a las notificaciones.

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¿En qué consiste la reanudación del tracto sucesivo?

La reanudación del tracto sucesivo tiene por objeto solucionar un problema de desajuste entre la realidad extrarregistral y la información registral, ocasionado por la falta de inscripciones sobre una finca durante un tiempo, de modo que, aunque la finca está inscrita en el Registro, la información sobre ella está desactualizada.

Por eso, cuando el último propietario desea inscribir en el Registro de la Propiedad su derecho de propiedad sobre una finca, se encuentra con que no puede hacerlo directamente, porque la persona que se la vendió, o de quien la adquirió, no es el titular registral que aparece en la última inscripción, ni tampoco es el heredero de ese titular registral.

Esta situación se soluciona promoviendo un procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo, de forma que se pueda salvar de alguna manera el bache existente y continuar con las inscripciones con total normalidad.

¿Cuál es el procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo en la inscripción registral?

La reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, provocó la desjudicialización de algunos procedimientos relacionados con el Registro de la Propiedad, que pasaron a tramitarse de forma más ágil por vía notarial, como es el caso de la reanudación del tracto sucesivo en las inscripciones.

Actualmente, el procedimiento disponible para la reanudación del tracto sucesivo, cuando las inscripciones sobre una finca registral han quedado interrumpidas, es el expediente de dominio, que se tramita exclusivamente por vía notarial.

Solo en caso de que exista oposición de los posibles afectados por el procedimiento, o simple incomparecencia en algunos casos, el procedimiento terminará y quedará abierta la tramitación de un proceso judicial declarativo.

¿En qué consiste el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido más de 30 años?

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria remite de forma general al artículo 203, que regula los expedientes de dominio, pero establece algunas especialidades que deben tenerse en cuenta cuando la finalidad es reanudar el tracto sucesivo.

El procedimiento se inicia con la presentación de un escrito por el propietario del inmueble en el que se haga constar la descripción de la finca y también la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieran vigentes.

Al escrito hay que acompañar:

  • Los documentos que, de manera general, se requieren para la tramitación de un expediente de dominio y que afecten exclusivamente al título de propiedad (en documento público o privado) y a la finca cuyo tracto se desea reanudar, a los que se refiere el artículo 203.1.2ª.a.
  • Los documentos de los que disponga el interesado que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios no inscritos, y cualquier otro que sirva para justificar su petición.
    • Con ello se pretende reconstruir el tracto interrumpido, pero no se puede exigir al propietario actual que presente documentos de negocios en los que no ha participado.

A continuación, será necesario notificar a los interesados que puedan verse afectados por el procedimiento, y en este punto es donde existen las principales peculiaridades cuando la última inscripción data de más de 30 años atrás, y que veremos en el siguiente apartado.

El notario levantará acta incorporando la documentación presentada, y remitirá copia al registrador para que emita una certificación registral y practique, en su caso, la anotación preventiva de la pretensión de inscripción de la finca.

Si no existe oposición de los interesados, ni motivo de denegación de la inscripción, el notario remitirá el expediente al Registro para su calificación y consecuente inscripción.

Si, por el contrario, alguien se opone o no comparecen quienes deban hacerlo, se terminará el expediente y se dejará abierta la vía judicial para resolver la cuestión.

¿Cómo se notifica a los interesados el expediente de reanudación del tracto sucesivo?

Como ya se ha dicho, es en este punto donde se concentran las particularidades del procedimiento de reanudación del tracto sucesivo cuando han transcurrido más de 30 años desde la última inscripción.

El artículo 208. Segunda 3ª de la Ley Hipotecaria establece quiénes son los interesados en el procedimiento que deben ser citados:

  • Los que detalla el artículo 203.1.Quinta.
  • El titular del dominio o derecho real según la última inscripción vigente, o sus herederos, en caso de que haya fallecido.

La forma de practicar la notificación es diferente en ambos casos:

Notificación a los interesados del artículo 203.1.Quinta

El artículo 208 remite al artículo 203, que es el que establece el procedimiento general para el expediente de dominio, a efectos de señalar los interesados que deben ser notificados, aunque, por la propia naturaleza del procedimiento de reanudación del tracto sucesivo, se entiende que no es exigible la notificación a todos ellos, a menos que realmente puedan verse afectados por el resultado del expediente.

Conforme al artículo, deben ser notificados los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca; el titular de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si son conocidos; el titular catastral y el poseedor de hecho de la finca; y finalmente el Ayuntamiento en que esté situada la finca y la Administración titular del dominio público que pueda verse afectado.

En cuanto a la forma de realizar la notificación, el artículo 208. Tercera 4ª de la Ley Hipotecaria exige la notificación personal, y en caso de que alguno de los interesados sea desconocido, se ignore el lugar de la notificación, o tras dos intentos infructuosos, se deberá hacer mediante edicto nominal insertado en el Boletín Oficial del Estado.

Notificación al último titular registral o a sus herederos

En el caso de la notificación al último titular registral, cuando hayan transcurrido más de 30 años desde la última inscripción vigente, deberá ser personal, pero si resulta infructuosa después de dos intentos, o si se ignora el lugar de notificación, podrá hacerse nominal por edictos.

Si consta el fallecimiento del titular, la notificación habrá de hacerse a los herederos, en general, y podrá hacerse también por edictos, pero solo deberá ser nominal cuando conste la identidad de los herederos en la documentación aportada en el expediente.

En este punto, difiere el procedimiento del caso de que hubieran transcurrido menos de 30 años desde la última inscripción vigente, o desde el último asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos, ya que entonces la notificación debería ser personal.

¿Qué pasa si se oponen los interesados que hayan sido notificados?

Una vez notificados todos los interesados que pueden verse afectados por el resultado del procedimiento, podrán comparecer y oponerse, si lo desean, y la conclusión del expediente dependerá de ello:

  • Así, si los citados comparecen y convienen unánimemente en virtud del acta firmada por el notario, se inscribirá el título del promotor del procedimiento.
  • Si alguno de los citados no comparece, o si comparece pero se opone, se terminará el expediente y se dejará constancia en el acta que ponga fin al procedimiento. El promotor deberá entonces acudir a un procedimiento judicial declarativo para resolver la controversia.

Con respecto a la posibilidad de paralizar el procedimiento por incomparecencia de los notificados, la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado establece que solo será obligatoria la comparecencia de los notificados de acuerdo con el mandato directo del artículo 208, es decir, el titular registral o sus herederos, y solo en caso de que hayan sido notificados personalmente (es decir, si la última inscripción vigente tiene menos de 30 años).

Cualquier otro titular registral no notificado personalmente podrá paralizar el procedimiento en caso de comparecer y oponerse.

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José Luis Pardeiro Sánchez
José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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