He heredado un inmueble sin escrituras, ¿Qué debo hacer?

La escritura pública ante notario es un documento público que sirve para formalizar un negocio jurídico y dotarlo de presunción de legalidad, pero no es obligatorio otorgarla.

De ese modo, una persona puede ser la legítima propietaria de un bien inmueble aunque no tenga unas escrituras de propiedad que lo demuestren, y, a su muerte, la transmisión a sus herederos será completamente legal.

No obstante, no disponer de la escritura pública de propiedad conlleva algunos inconvenientes.

¿Se puede ser el propietario legal de un inmueble si no hay escrituras?

Sí, perfectamente se puede ser el legítimo propietario de un bien inmueble aunque ese título no se haya formalizado en escritura pública. 

Esto es así porque título de propiedad y escritura de propiedad no son la misma cosa. Un título de propiedad es el documento en el que se acredita la propiedad sobre un inmueble, y puede ser público o privado (como por ejemplo, un contrato privado de compraventa), mientras que la escritura es el documento público que formaliza ese título de propiedad, y en el que el notario da fe de la validez y de la legalidad del acto o del negocio jurídico que se ha formalizado, para lo cual, revisa el contenido del documento y comprueba la identidad y capacidad de las partes intervinientes.

La escritura pública sirve para dar garantías al título de propiedad o al negocio jurídico de que se trate, puesto que los implicados pueden confiar en que el notario ha respaldado la legalidad del documento.

¿Cuáles son las consecuencias de no tener escrituras de propiedad?

Aunque de manera general no es obligatorio que un título de propiedad esté formalizado en escritura pública, no hacerlo puede suponer algunos inconvenientes:

• Un nuevo adquirente puede tener recelos sobre un título de propiedad que no consta en escritura pública, y puede echarse atrás a la hora de comprar.
• Si se pretende inscribir el título en el registro de la propiedad, de modo general es necesario que conste en escritura pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), aunque ni esta ni la inscripción sean obligatorias para la validez del título.
• En caso de querer constituir una hipoteca sobre el inmueble, sí se exige el requisito de formalización del acto en escritura pública.

¿Se puede registrar la propiedad del inmueble si no hay escrituras?

Como hemos visto, salvo en el caso de la hipoteca, no es obligatorio formalizar el título de propiedad del inmueble en escritura pública, y tampoco es obligatorio inscribirlo en el registro de la propiedad, pero en ambos casos se trata de trámites que contribuyen a dotar al documento, negocio o contrato de seguridad jurídica.

Por otro lado, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece que, para poder inscribir un derecho sobre un inmueble en el registro de la propiedad, deberá estar consignado en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes.

La inscripción en el registro sirve para dar publicidad a la existencia del acto, negocio o derecho que se inscribe, de modo que cualquier persona con interés legítimo puede acceder a ella.

Además, la ley protege al tercero de buena fe que adquiere un inmueble mediante un negocio oneroso basándose en la información que consta en el registro, de modo que no pierde sus derechos aunque luego resulte ser nulo el derecho que tenía la persona de quien lo adquirió (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).

¿Cuáles son las consecuencias de no inscribir la propiedad en el registro?

Salvo para el caso de querer constituir una hipoteca, para la cual es necesario que conste en escritura pública y que se inscriba en el registro, la inscripción no es obligatoria, sino voluntaria, y tampoco es constitutiva. Esto significa que el derecho sobre el inmueble es válido independientemente de que se inscriba.

No obstante, la inscripción en el registro proporciona seguridad en el tráfico jurídico, y además, la falta de inscripción puede provocar algunos inconvenientes:

• A la hora de querer vender la propiedad, es posible que el nuevo adquirente no confíe en la veracidad del título de propiedad, sobre todo si su titular no coincide con el que figura en el registro.
• Si se compra un inmueble no registrado y posteriormente se demuestra que el vendedor no era el legítimo propietario, la adquisición del comprador no estará protegida por la fe pública registral, y este podrá perder su derecho de propiedad.
• No inscribir las sucesivas transmisiones que se producen sobre un inmueble tiene como resultado un problema de falta de concordancia entre el registro y la realidad jurídica, y, en consecuencia, en el futuro puede ser necesario tramitar un expediente de dominio para poder reanudar el tracto interrumpido en las inscripciones.
• Si el inmueble no ha accedido nunca al registro, será necesario tramitar un expediente de dominio para inmatricular la finca, es decir, para poder realizar la primera inscripción. Mientras no se haga, no se podrá inscribir ningún otro derecho real sobre el inmueble, ni ningún contrato que limite el poder de disposición, de uso o de disfrute sobre él, con los problemas de inseguridad jurídica que conlleva esa situación.

¿Se puede vender el inmueble si no hay escrituras?

De todo lo expuesto, se desprende que el hecho de que el inmueble no tenga escrituras no es un impedimento para venderlo, pero sí supone un inconveniente, y que el nuevo comprador no tiene ninguna garantía sobre la titularidad del inmueble, y esa circunstancia puede hacer que no se fíe de la operación y se eche atrás.

También es posible que el nuevo comprador exija que se formalice la situación del inmueble antes de comprar, lo que supone que la operación de compraventa se dilate más en el tiempo y se vea expuesta al riesgo de que finalmente no se produzca.

Además, el adquirente puede necesitar constituir una hipoteca bancaria sobre el inmueble, que es la forma más habitual de comprar en la actualidad, y no podrá hacerlo si el título no consta en escritura pública.

¿Se puede vender el inmueble si no está registrado?

También en caso de no estar registrado es posible vender el inmueble heredado, pero se ve afectado por los mismos problemas de inseguridad jurídica que el título de propiedad sin escriturar:

• El comprador puede mostrarse receloso ante la operación al no tener garantías de que el vendedor es el legítimo propietario, y echarse atrás.
• El comprador no se encontraría protegido por la fe pública registral, lo que lo coloca en una situación arriesgada, y esto puede hacer que desista de seguir adelante con la compra.
• La sucesión de negocios de transmisión de propiedad sobre el bien inmueble que no tengan su reflejo en el registro crean un desajuste entre la información del registro y la realidad jurídica que puede acarrear problemas.
• No es posible constituir una hipoteca sin inscribirla en el registro, y si el inmueble no está registrado, previamente habrá que tramitar un expediente de dominio para inmatricular la finca, es decir, para inscribirla por primera vez.

En resumidas cuentas, la falta de registro supone una serie de inconvenientes y de dilaciones en la operación de compraventa que pueden hacer que el comprador se lo piense dos veces y decida seguir adelante con ella.

Por todo ello, es aconsejable formalizar el título de propiedad e inscribirlo en el registro antes de iniciar cualquier gestión dirigida a vender el inmueble.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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