Antes de la reforma operada en la Ley Hipotecaria en 2015, era posible tramitar un expediente de dominio aportando documentos que ayudaran a acreditar el dominio sobre una finca, como era el caso de un acta de notoriedad.
Así, con un acta de notoriedad se podía, por ejemplo, reanudar el tracto sucesivo de una finca registral, ya que la Ley Hipotecaria contemplaba expresamente esta opción.
Sin embargo, actualmente no es posible tramitar un expediente de dominio para ninguno de sus fines sin un título de propiedad.
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Contacta con nosotros¿Qué es un título de propiedad?
Un título de propiedad es un documento que acredita que su titular es propietario de un bien o de un derecho, y que respalda la legitimidad de la persona que lo ostenta.
El título de propiedad puede tener su origen en una compraventa, una herencia o cualquier otro negocio jurídico por el que una persona adquiera los derechos de propiedad sobre un bien.
Incluso se puede obtener un título de propiedad por el mero transcurso del tiempo actuando como propietario de un bien, siempre que se cumplan los plazos legales para ello. Es lo que se llama usucapión o prescripción adquisitiva.
El título de propiedad puede ser público, como una escritura pública, o privado, como podría ser un contrato de compraventa celebrado entre dos particulares sin elevarlo a escritura pública.
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece qué títulos son inscribibles en el Registro de la Propiedad, y habla de títulos públicos y títulos que tienen su origen en una resolución judicial (como podría ser el que otorga la propiedad al poseedor en caso de usucapión).
En cuanto a estos últimos, hay que puntualizar que, de acuerdo al artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las sentencias y demás resoluciones judiciales accederán de oficio al Registro de la Propiedad, no siendo necesario ningún otro trámite, como podría ser el expediente de dominio.
¿Es necesario un título de propiedad para tramitar un expediente de dominio?
El procedimiento para tramitar un expediente de dominio se encuentra regulado en distintos artículos de la Ley Hipotecaria, según cuál sea el fin perseguido:
- Para la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de ningún titular, se seguirá el procedimiento del artículo 203.
- Para la reanudación del tracto sucesivo, lo establecido en el artículo 208.
- Para corregir la cabida registral de una finca, se seguirá lo establecido en el artículo 201.
En el artículo 203 se regula el procedimiento principal para el expediente de dominio, en el que se basan los artículos 201 y 208 para regular las particularidades según el caso. En cuanto a la documentación necesaria para iniciar el expediente de dominio, se establece que el interesado deberá aportar el título de propiedad para la inmatriculación de una finca.
Si lo que se pretende es reanudar el tracto sucesivo de una finca registral, además del título de propiedad, el artículo 208 exige que el interesado aporte los documentos que acrediten su adquisición, es decir, debe probar con los documentos a su alcance la adquisición anterior a la suya.
En cualquier caso, queda claro que la ley exige un título de propiedad de la persona que promueve el expediente.
No obstante, el título de propiedad también puede ser privado, pero durante el procedimiento se dará audiencia a los interesados y posibles afectados, que podrán alegar lo que estimen conveniente, y si existe controversia, el expediente de dominio puede acabar sin una resolución y remitiendo a un procedimiento judicial, donde se aclare a quién pertenece realmente el dominio.
En cuanto a los títulos de propiedad de origen judicial, como resultado de un juicio declarativo de derechos, no pueden dar lugar a iniciar un expediente de dominio, ya que, como hemos visto, son títulos inscribibles de oficio y no precisan de ningún otro trámite para su inscripción. Este sería el caso, por ejemplo, de una sentencia que declare que una persona es realmente la propietaria de una finca.
¿Cómo era la situación antes de la reforma de la Ley Hipotecaria en 2015?
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria modificó los procedimientos establecidos para hacer concordar la realidad jurídica con la realidad registral, a la vez que desjudicializaba muchos de ellos para atribuírselos al notario, reforzando sus funciones en materia registral.
Antes de esa ley, era posible acudir al notario para que levantara un acta de notoriedad, reflejando una realidad supuestamente pública y notoria que no tenía un reflejo en un título jurídico. Y con base en ella, el interesado podía ir al Registro a instar la reanudación del tracto sucesivo registral sobre un inmueble, y figurar así como el legítimo propietario.
Además, el mismo resultado se podía obtener mediante el expediente de dominio, que antes de 2015 se podía tramitar tanto por vía notarial como por vía judicial.
Pero actualmente solo es posible reanudar el tracto sucesivo mediante un expediente de dominio, que por otro lado, también es hoy día el único procedimiento posible para inmatricular una finca o para corregir su cabida en el Registro.
En cuanto al acta de notoriedad, ha desaparecido toda referencia a ella en la Ley Hipotecaria. Actualmente sigue existiendo, y así se regula en el artículo 209 del Reglamento Notarial, pero la Ley Hipotecaria ya no la incluye como título para poder inmatricular una finca, para reanudar el tracto sucesivo o para corregir la cabida de la finca.
Por otro lado, es posible acudir al notario para que levante un acta de manifestaciones o acta de referencias, por la que el notario da fe de lo que manifiesta y afirma el interesado, pero sin las repercusiones que tenía el acta de notoriedad.
También es posible que ese acta de manifestaciones se utilice para documentar un expediente de dominio, es decir, que se pueda aportar como apoyo para tramitar el expediente, pero ello no exime al interesado de cumplir los requisitos legales establecidos para el fin de que se trate.
La pregunta es si ese acta de manifestaciones o de referencias, por sí sola, es suficiente para acreditar la propiedad en un procedimiento de expediente de dominio, y la respuesta es que no.
Conclusión
Antes de la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015, el expediente de dominio se podía tramitar por la vía judicial, y el juez tenía el poder de determinar si el título aportado o la documentación supletoria eran suficientes para acreditar la propiedad.
La reforma atribuyó este procedimiento exclusivamente al notario, y modificó los requisitos para poder iniciarlo, expresando claramente que será necesario aportar el título de propiedad que otorgue el dominio a la persona que promueve el procedimiento.
Ello, sumado a la modificación operada en relación con las actas de notoriedad, hacen concluir que la única vía para iniciar un expediente de dominio es aportando un título.
Por tanto, hoy día no es posible tramitar un expediente de dominio sin un título de propiedad, si bien el título puede ser público o privado (aunque en este caso su validez quedará a juicio del notario) o bien derivar de una resolución judicial.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.