El mecanismo de la usucapión o prescripción adquisitiva permite adquirir un bien mueble o inmueble por la mera posesión como dueño durante un plazo establecido, pero si quien actúa como dueño sabe que no lo es, los plazos se alargan considerablemente.
A veces, puede parecer la única opción posible para adquirir un bien cuando localizar al legítimo propietario se vuelve casi imposible, pero siempre es conveniente agotar antes las demás opciones.
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Contacta con nosotros¿Cómo saber a quién pertenece un inmueble abandonado?
No es extraño que alguien desee adquirir un inmueble que ha encontrado por casualidad en un paraje rural con aspecto de abandono y no consiga averiguar quién es el dueño para hacerle una oferta de compraventa.
En un entorno urbano es menos probable que no se le pueda localizar, ya que los vecinos pueden aportar información relevante, pero a veces, en un lugar aislado, no hay nadie a quien preguntar.
En esos casos, ¿qué puede hacer quien desea adquirir el inmueble? ¿Cómo localizar al propietario?
En la actualidad, tanto el Registro de la Propiedad como el catastro tienen herramientas virtuales al alcance del público que facilitan la labor de averiguar a quién pertenece un inmueble.
Vamos a ver qué pasos podemos seguir para obtener esa información.
Obtención de la referencia catastral
El primer paso debería ser conseguir la referencia catastral, que es el dato mínimo que nos van a requerir si solicitamos información del titular al Registro de la Propiedad.
La referencia catastral se puede encontrar desde la sede electrónica del catastro, introduciendo los datos de dirección o localizando el inmueble directamente en el mapa.
Solicitar una nota simple registral
Con la referencia catastral se puede acceder a la sede electrónica del Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple, que contiene información sobre el titular registral y sobre las cargas y gravámenes que afectan al inmueble.
El contenido del Registro es público para todo aquel que acredite un interés legítimo, así que hay que alegar que se tiene ese interés. En el momento de pedir la nota simple, habrá que marcar la opción que se corresponda con el interés que se tenga.
También se puede solicitar directamente la nota simple sin la referencia catastral localizando el inmueble en el geoportal del Registro de la Propiedad, después de seleccionar la opción de búsqueda por ubicación, y pinchando con el botón derecho del ratón, que abrirá varias opciones, entre ellas, la de solicitud de nota simple.
¿Qué pasa si el titular registral no es el titular actual?
Como la inscripción en el Registro es un trámite voluntario, puede ocurrir que quien figura como titular registral del inmueble que nos interesa no sea el verdadero y actual propietario, pero al menos eso dará un punto de partida para buscar al auténtico propietario.
No obstante, en el supuesto de contactar con el titular registral y comprarle el inmueble, el comprador estaría protegido en su adquisición por la fe pública registral, en virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, siempre que inscriba también su adquisición en el Registro.
De acuerdo con el artículo, el adquirente de buena fe y a título oneroso que inscriba su derecho será protegido frente a todos aunque luego se demuestre que no era válido el título del transmitente.
¿Qué ocurre si el inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad?
Igualmente, al ser la inscripción un trámite voluntario, puede que el inmueble ni siquiera se encuentre inscrito. En ese caso, se podría intentar obtener datos del titular directamente del catastro, a partir de la referencia catastral.
La propia sede electrónica del catastro aclara cómo se pueden obtener datos protegidos del inmueble, como el titular y el valor catastral, e incluso obtener un certificado telemático de dichos datos.
De las tres posibilidades que se ofrecen, solo una está al alcance de persona distinta del propio titular catastral, pero solo es aplicable a los responsables de administraciones o instituciones mencionadas en el artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En virtud de dicho artículo, solo se podrá acceder a los datos catastrales protegidos mediante el consentimiento expreso, específico y por escrito del afectado, o cuando la ley excluya dicho consentimiento o exista algún interés legítimo y directo de los que contempla el artículo.
Entre ellos, pueden alegar interés legítimo los propietarios de las parcelas colindantes, o los titulares o cotitulares de derechos de trascendencia real o de arrendamientos o aparcería que recaigan sobre el inmueble, o también los herederos o sucesores en relación con los bienes inmuebles del causante o transmitente.
Fuera de esos casos, deberá ser el notario o registrador quien considere que existe un interés legítimo para solicitar el dato del titular registral.
¿Se puede adquirir un inmueble abandonado por usucapión?
Si aun así, no es posible localizar e identificar al propietario, la ley contempla la posibilidad de adquirir un inmueble abandonado por usucapión, aunque, conociendo su condición de no propietario, solo es posible hacerlo con mala fe o por la llamada prescripción extraordinaria, en cuyo caso, el artículo 1959 del Código Civil establece un plazo de 30 años.
Para que opere la usucapión extraordinaria, debe poseerse el inmueble en concepto de dueño de manera ininterrumpida durante el plazo de la prescripción. En este caso, no se exigen los requisitos de justo título y buena fe que se requieren para la usucapión ordinaria, de plazo más breve.
¿Cómo debe ser la posesión para que haya usucapión?
La posesión ha de ser la posesión civil, que va unida a la intención de hacer la vivienda como propia en concepto de dueño, con actos inequívocos y públicos en el tráfico jurídico. Es decir, no basta con la simple posesión material, en la que se reconoce a otra persona como propietaria. Además, debe ser pública y pacífica.
Según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, la posesión debe tener su base en un negocio jurídico que tenga eficacia traslativa del derecho real que se pretende adquirir, aunque haya algún vicio que lo invalide, y que precisamente se convalida con la usucapión.
¿Se puede interrumpir el cómputo del plazo para la usucapión?
No obstante lo anterior, la posesión puede ser interrumpida, y por consiguiente, también el plazo para la usucapión:
- Cuando se cesa en ella por más de un año.
- Por la citación judicial hecha al poseedor.
- Por acto de conciliación, siempre que dentro de 2 meses desde que se celebre, se presente ante el juez la demanda sobre posesión o dominio del inmueble.
- Por cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.