La usucapión ordinaria de inmuebles supone la adquisición de la propiedad del bien en cuestión por su posesión en concepto de dueño durante un tiempo determinado, siempre que el poseedor actúe de buena fe y la posesión se base en la existencia de un justo título.
Pero, aunque la usucapión se entiende producida cuando se completa el tiempo de posesión en las condiciones descritas, es necesario un trámite judicial para declarar legalmente la adquisición de la propiedad, como vamos a ver.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste la usucapión ordinaria de bienes inmuebles?
Por el mecanismo de la usucapión, la ley permite al poseedor de cualquier bien o derecho real adquirir la propiedad del mismo por el transcurso del tiempo, siempre que la posesión sea en concepto de dueño y pública, pacífica e ininterrumpida, y se cumplan las condiciones establecidas legalmente, que, en el caso de la usucapión ordinaria, son, además, que el poseedor actúe de buena fe y que se base en un justo título.
La usucapión ordinaria de bienes inmuebles es, por tanto, el mecanismo de adquisición de la propiedad de un bien inmueble (o de un derecho real sobre este) por la posesión del mismo durante el plazo establecido, con buena fe y justo título.
Está regulada en los artículos 1940 y siguientes del Código Civil, y fundamentalmente en el artículo 1957.
¿Cuál es el plazo de posesión requerido para la usucapión ordinaria de inmuebles?
El plazo requerido de posesión para la usucapión de bienes inmuebles, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, es, de acuerdo con el artículo 1957 del Código Civil, de:
- 10 años entre presentes.
- 20 años entre ausentes, entendiendo por tales los propietarios que se encuentran en el extranjero.
Por tanto, el tiempo requerido para la usucapión producida contra el titular legítimo de un bien inmueble varía en función de si este vive en España (ya que tiene más oportunidades para enterarse de que un tercero está en posesión de un bien de su propiedad) o en el extranjero (para el cual se amplían los plazos, en atención a la mayor dificultad de conocer la posesión).
¿Cómo debe ser la posesión para la usucapión ordinaria de inmuebles?
A efectos de usucapión, no basta con una mera posesión de hecho, sino que dicha posesión debe tener trascendencia jurídica y producirse en las siguientes condiciones:
- En concepto de dueño. El poseedor debe poseer el inmueble como si fuera el legítimo propietario del mismo, esto es, realizando los actos inherentes a la propiedad, como pueden ser el pago de impuestos, la celebración de contratos como dueño, el pago de suministros, etc.
- Pública. No es válida ni computable para la usucapión la posesión que se hace en secreto o clandestinamente. La comunidad debe conocer el hecho de la posesión y percibir al poseedor como propietario, aunque no lo sea.
- Pacífica. Tampoco es válida a efectos de la usucapión la posesión que se inicia o se mantiene con violencia o intimidación.
- Ininterrumpida. La posesión en concepto de dueño debe ser continuada y no interrumpida en ninguna de las formas que contempla el Código Civil:
- Interrupción natural. Se produce cuando se cesa en la posesión física del inmueble durante más de un año.
- Interrupción civil. Cuando se recibe una citación judicial (salvo que la reclamación judicial no tenga éxito), se celebra un acto de conciliación o el poseedor reconoce expresa o tácitamente el derecho del propietario.
¿En qué consisten los requisitos de buena fe y justo título?
Para la usucapión ordinaria, no basta con la posesión del inmueble, sino que también será necesario acreditar la existencia de buena fe y un justo título en el que basar la pretensión:
- Existe buena fe cuando el poseedor cree sinceramente ser el propietario del bien inmueble o del derecho real del que se trate. Se da como consecuencia de haber recibido el bien de quien él creía el legítimo propietario, con poder para transmitir su propiedad.
- Existe justo título cuando la posesión se basa en la existencia de un título verdadero y válido, capaz de transmitir legalmente el dominio o el derecho real de que se trate, aunque posteriormente este título quede invalidado.
La buena fe se presume siempre, pero el justo título no, por lo que debe acreditarse.
¿Qué efectos produce la usucapión ordinaria de un bien inmueble?
La adquisición de la propiedad por usucapión se produce desde el mismo momento en que se entienden cumplidos los requisitos para ella, aunque no opera de manera automática ni se aplica de oficio por los tribunales, sino que debe ser invocada y acreditada por quien cree tener derecho a ella.
Una vez acreditada por el procedimiento adecuado, los efectos de la adquisición por usucapión se retrotraen al momento de inicio de la posesión, convalidando todos los actos realizados en el pasado por el usucapiente en concepto de dueño.
¿En qué consiste el procedimiento de declaración de la usucapión ordinaria?
La usucapión no se perfecciona hasta que se declara su existencia en el correspondiente procedimiento civil declarativo, ejercitando la acción declarativa de dominio, que tiene por objeto la declaración o reconocimiento de un derecho de propiedad.
El procedimiento se inicia con la presentación de una demanda ante el juzgado de primera instancia (o tribunal de instancia que lo sustituya) competente en función de la ubicación del inmueble, demanda que deberá dirigirse contra el titular registral del bien o sus herederos, o bien contra los desconocidos interesados con derecho a la propiedad del bien (a quienes habrá que notificar por edicto).
Los trámites del procedimiento serán los del procedimiento ordinario o los del procedimiento verbal, según la cuantía, aunque tratándose de bienes inmuebles, normalmente se tramita como procedimiento ordinario.
El demandante deberá aportar todos los medios de prueba a su alcance para acreditar la posesión en las condiciones requeridas, como pueden ser los recibos del pago de impuestos o suministros, la celebración de contratos de obra sobre el inmueble, la declaración de testigos, etc.
El juez, tras valorar las pruebas, finalmente decidirá mediante sentencia sobre la adquisición de la propiedad, y en caso afirmativo, se podrá inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad, momento a partir del cual será oponible frente a todos.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.