Usucapión: qué es, tipos y requisitos

Usucapión

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad de bienes por prescripción o lo que es lo mismo, por el transcurso del tiempo, cumpliéndose las demás condiciones que dispone la ley.

En nuestro Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889, del Reino de España, la prescripción viene regulada en los artículos 1.930 y siguientes, siendo los artículos 1.940 a 1.960 los que regulan de manera específica la prescripción del dominio y demás derechos reales, o lo que es lo mismo, la usucapión.

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Mediante la usucapión podemos adquirir cualquier bien objeto de comercio.

No así, los bienes hurtados o robados por quienes los hurtaron o robaron o sus cómplices, durante el período de prescripción del delito o falta, pena o acción para exigir la responsabilidad civil derivaba de los mismos.

Pueden usucapir o mejor dicho adquirir por usucapión cualquier persona que pueda adquirir bienes por los restantes modos legítimos.

Existen dos tipos de prescripción, usucapión, la ordinaria y la extraordinaria, pero en ambos casos es necesario para usucapir poseer el bien en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente.

En relación a esto último es muy importante tener claro a qué nos referimos con "en concepto de dueño" y diferenciarlo de la buena o mala fe, requisito este último diferenciador de la usucapión ordinaria o extraordinaria.

Son muchas las consultas que llegan al Despacho en las que como, por ejemplo, nos preguntan: ¿llevo viviendo en un piso toda la vida, antes pagaba alquiler, pero desde que murió el propietario sigo viviendo en la misma vivienda, pero sin pagar nada, puedo adquirir el piso por usucapión?

La respuesta es no, porque la posesión del inmueble no ha sido en concepto de dueño, sino de inquilino.

Si sabemos que el bien pertenece a otra persona y la posesión que ostentamos es tolerada no poseemos en concepto de dueño.

Cuestión distinta a plantear sería preguntarnos a partir de qué momento el bien puede entenderse abandonado y si desde ese momento, nuestra posesión en concepto de dueño, pues el inmueble está abandonado, sirve para usucapir.

Requisitos de la usucapión

Para poder usucapir es necesario que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida y así lo dispone el artículo 1941 del Código Civil.

La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Artículo 1941 del Código Civil

En relación al primero de los requisitos, en concepto de dueño, nos remitimos al artículo 447 del Código Civil, cuando dispone:

Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio.

Artículo 447 del Código Civil

Poseer en concepto de dueño es actuar como tal, llevar a cabo actos que solo un dueño realizaría.

El segundo de los requisitos es que la posesión sea pública, lo cual es una consecuencia de la posesión en concepto de dueño, pues el entorno tiene que vernos como dueño del bien.

Además, si la posesión no es pública, cómo la acreditamos a efectos de acabar adquiriendo el bien.

El tercer requisito es que la posesión sea pacífica. No podemos adquirir un bien que poseemos fruto de un acto violento. Tampoco podemos adquirir un bien que poseemos si su titular nos requiere para que cesemos en esa posesión.

El término pacífica es equiparable a poseer sin ser perturbados en nuestra posesión, posesión que debemos ostentar no por actos violentos.

Por último, la posesión tiene que ser ininterrumpida, continuada en el tiempo. La posesión puede interrumpirse naturalmente o civilmente.

Tipos de usucapión

La usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria y la diferencia está en que, en la ordinaria, además de los requisitos exigidos y expuestos anteriormente, se exigen otros adicionales.

El plazo en ambas es distinto, siendo en la ordinaria más corto.

Usucapión ordinaria

En la usucapión ordinaria se exige que el que posea lo haga de buena fe. Hay buena fe cuando el que posee cree que la posesión que ostenta la ha recibido de quien era dueño del bien y podía transmitirlo.

Además, es necesario que exista justo título. Se entiende por justo título el que legalmente baste para transmitir la propiedad, aunque obviamente adolece de algún defecto pues en caso contrario no estaríamos hablando de usucapión. El defecto no puede ser de nulidad pues en ese caso no ostentaríamos justo título.

El tiempo exigido es:

  • Bienes inmuebles10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (si el propietario del bien reside en el extranjero o en ultramar). (Artículos 1.957 y 1.958 del Código Civil)
  • Bienes muebles: 3 años. (Artículo 1.955 del Código Civil)

Usucapión extraordinaria

En este tipo de usucapión el plazo es más largo y no es necesaria ni buena fe, ni justo título.

Se regula en el artículo 1959 del Código Civil:

Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Artículo 1959 del Código Civil

Es decir, que únicamente, se exige como requisitos, que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente.

El tiempo exigido es:

  • Bienes inmuebles: 30 años. (Artículo 1.959 del Código Civil)
  • Bienes muebles: 6 años. (Artículo 1.955 del Código Civil)

¿Expediente de dominio o Usucapión?

Mientras que el expediente de dominio es un procedimiento notarial, hacer valer la usucapión de un bien necesita de un procedimiento judicial.

Mediante un expediente de dominio lo que se pretende es que una titularidad que no está en principio cuestionada, acceda al Registro de la Propiedad.

Con el expediente de dominio adecuamos el Registro a una realidad, mientras que, con la usucapión, vía judicial, lo que se pretende es el reconocimiento de esa titularidad.

Ambos procedimientos parten de supuestos de hecho distintos y sus requisitos también lo son.

La principal diferencia está en que con el expediente de dominio lo que pretendemos es inscribir nuestra titularidad en el Registro de la Propiedad mientras que con la usucapión lo que se busca es el reconocimiento de la titularidad.

D&J Abogados es un Despacho experto en Derechos Reales siendo la usucapión una de las materias más consultadas por nuestros clientes, por lo que si tienes alguna duda recuerda que la primera consulta es gratuita.

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José Luis Pardeiro Sánchez
José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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