La usucapión es un modo de adquirir la propiedad de bienes por prescripción o lo que es lo mismo, por el transcurso del tiempo, cumpliéndose las demás condiciones que dispone la ley.
En este post te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la usucapión, así como las principales diferencias con el expediente de dominio.
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Contacta con nosotros¿Qué es la usucapión en España?
En nuestro Código Civil, la prescripción viene regulada en los artículos 1930 y siguientes, siendo los artículos 1940 a 1960 los que regulan de manera específica la prescripción del dominio y demás derechos reales, o lo que es lo mismo, la usucapión.
Mediante la usucapión (o prescripción adquisitiva) se puede adquirir cualquier bien objeto de comercio. No así, los bienes hurtados o robados por quienes los hurtaron o robaron o sus cómplices, durante el período de prescripción del delito o falta, pena o acción para exigir la responsabilidad civil derivaba de los mismos.
Pueden usucapir o mejor dicho adquirir por usucapión cualquier persona que pueda adquirir bienes por los restantes modos legítimos.
¿Cuáles son los requisitos para la usucapión?
Para poder usucapir es necesario que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida y así lo dispone el artículo 1941 del Código Civil.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
En concepto de dueño
En relación al primero de los requisitos, en concepto de dueño, nos remitimos al artículo 447 del Código Civil, cuando dispone:
Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio.
Poseer en concepto de dueño es actuar como tal, llevar a cabo actos que solo un dueño realizaría. Es muy importante tener claro a qué nos referimos con "en concepto de dueño" y diferenciarlo de la buena o mala fe, requisito este último diferenciador de la usucapión ordinaria o extraordinaria.
Son muchas las consultas que llegan al Despacho en las que como, por ejemplo, nos comentan casos así: "Llevo viviendo en un piso toda la vida, antes pagaba alquiler, pero desde que murió el propietario sigo viviendo en la misma vivienda sin pagar nada, ¿puedo adquirir el piso por usucapión?". La respuesta es no, porque la posesión del inmueble no ha sido en concepto de dueño, sino de inquilino.
Si sabemos que el bien pertenece a otra persona y la posesión que ostentamos es tolerada no poseemos en concepto de dueño.
Cuestión distinta a plantear sería preguntarnos a partir de qué momento el bien puede entenderse abandonado y si desde ese momento, nuestra posesión en concepto de dueño, pues el inmueble está abandonado, sirve para usucapir.
Pública
El segundo de los requisitos es que la posesión sea pública, lo cual es una consecuencia de la posesión en concepto de dueño, pues el entorno tiene que vernos como dueño del bien.
Además, si la posesión no es pública, cómo la acreditamos a efectos de acabar adquiriendo el bien.
Pacífica
El tercer requisito es que la posesión sea pacífica. No podemos adquirir un bien que poseemos fruto de un acto violento. Tampoco podemos adquirir un bien que poseemos si su titular nos requiere para que cesemos en esa posesión.
El término pacífica es equiparable a poseer sin ser perturbados en nuestra posesión, posesión que debemos ostentar no por actos violentos.
Ininterrumpida
Por último, la posesión tiene que ser ininterrumpida, continuada en el tiempo. La posesión puede interrumpirse naturalmente o civilmente.
¿Cuántos tipos de usucapión hay?
La usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria y la diferencia está en que, en la ordinaria, además de los requisitos exigidos y expuestos anteriormente, se exigen otros adicionales.
El plazo en ambas es distinto, siendo en la ordinaria más corto.
Usucapión ordinaria
En la usucapión ordinaria se exige que el que posea lo haga de buena fe. Hay buena fe cuando el que posee cree que la posesión que ostenta la ha recibido de quien era dueño del bien y podía transmitirlo.
Además, es necesario que exista justo título. Se entiende por justo título el que legalmente baste para transmitir la propiedad, aunque obviamente adolece de algún defecto pues en caso contrario no estaríamos hablando de usucapión. El defecto no puede ser de nulidad pues en ese caso no ostentaríamos justo título.
El tiempo exigido es:
- Bienes inmuebles (artículos 1957 y 1958 del Código Civil): 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (si el propietario del bien reside en el extranjero o en ultramar).
- Bienes muebles (artículo 1955 del Código Civil): 3 años.
Usucapión extraordinaria
En este tipo de usucapión el plazo es más largo y no es necesaria ni buena fe, ni justo título.
Se regula en el artículo 1959 del Código Civil:
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Es decir, que únicamente, se exige como requisitos, que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente.
El tiempo exigido es:
- Bienes inmuebles: 30 años (artículo 1959 del Código Civil).
- Bienes muebles: 6 años (artículo 1955 del Código Civil).
¿Expediente de dominio o usucapión?
Mientras que el expediente de dominio es un procedimiento notarial, hacer valer la usucapión de un bien necesita de un procedimiento judicial.
Mediante un expediente de dominio lo que se pretende es que una titularidad que no está en principio cuestionada, acceda al Registro de la Propiedad.
Con el expediente de dominio adecuamos el Registro a una realidad. Por su parte, con la usucapión, vía judicial, lo que se pretende es el reconocimiento de esa titularidad.
Ambos procedimientos parten de supuestos de hecho distintos y sus requisitos también lo son.
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Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.