El procedimiento de usucapión extraordinaria de bienes inmuebles

La ley permite que una persona adquiera la titularidad de un bien por la mera posesión durante un periodo determinado de tiempo, lo que supone al mismo tiempo la pérdida de la titularidad para el propietario original. Es lo que se conoce como usucapión o prescripción adquisitiva, que, en su faceta de usucapión extraordinaria, precisa de un periodo de tiempo superior, a falta de la exigencia de otros requisitos. 

A continuación, vamos a ver en qué consiste la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles, cuáles son sus condiciones y en qué consiste el procedimiento para hacerla valer.

¿En qué consiste la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles?

La usucapión es el mecanismo de adquisición de la propiedad que actúa en caso de posesión continuada de una cosa o derecho en concepto de dueño durante un periodo de tiempo determinado.

Existe usucapión ordinaria cuando el usucapiente posee de buena fe y en virtud de un justo título con apariencia de veracidad, que luego resulta ser ineficaz. Por el contrario, la usucapión es extraordinaria cuando no existe buena fe ni justo título, por lo que se exige, para compensar la falta de estos requisitos, que la posesión alcance una duración muy superior, que en el caso de los bienes inmuebles se fija en 30 años.

Por tanto, por la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles, se adquiere la propiedad de un bien inmueble por la posesión del bien, en concepto de dueño, durante un periodo ininterrumpido de 30 años.

¿Quién puede usucapir un bien inmueble?

De acuerdo con el artículo 1931 del Código Civil, podrán adquirir bienes y derechos por usucapión las personas que puedan adquirirlos por cualquier otro medio legítimo, lo que incluye a los menores y a las personas con discapacidad sometidas a medidas de apoyo, en la medida en que puedan adquirir la posesión por sí mismos.

Por otro lado, el Código Civil también admite que, en caso de copropiedad, la usucapión ganada por uno de los copropietarios beneficie automáticamente al resto (artículo 1933).

¿Qué requisitos se exigen para la usucapión extraordinaria de inmuebles?

Para que pueda producirse la usucapión extraordinaria, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

Posesión del bien inmueble

A efectos de usucapión, la posesión del inmueble debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 del Código Civil):

• En concepto de dueño. El usucapiente debe actuar como si fuera el legítimo titular del derecho de propiedad, realizando actos que corresponden al dueño, y el resto de la comunidad debe percibirlo como tal. Esto significa que si parte de la posesión se realiza en virtud de otro título, como inquilino o precarista, por ejemplo, ese tiempo de posesión no computará a efectos de la usucapión.
  • Por otro lado, el artículo 1942 del Código Civil establece que no aprovecharán para la posesión los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.
  • Además, se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, lo que supone que si se comenzó a poseer como inquilino, no se puede cambiar a posesión en concepto de propietario de manera arbitraria.
• Pública. La posesión debe ser manifiesta, no clandestina ni secreta. Se debe concretar en actos públicos y notorios que puedan ser conocidos por el legítimo propietario y por otras personas. La posesión se puede manifestar como pública mediante la exteriorización de determinados actos propios del propietario, como son el pago de impuestos, ejecución de obras en el inmueble, la explotación de la tierra, la celebración de contratos en concepto de dueño, etc.
• Pacífica. Si se emplea la violencia física o la intimidación para acceder a la posesión o para mantenerla, esa posesión no será válida a efectos de usucapión.
• Ininterrumpida. La posesión debe ser continua y no interrumpida en los términos previstos legalmente, como veremos en otro apartado.

Transcurso del tiempo

La posesión del bien inmueble debe producirse durante el tiempo que marca la ley, que para la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles es de 30 años, sin distinción entre personas presentes y ausentes, como sí se hace para la usucapión ordinaria (artículo 1959 del Codigo Civil).

¿Cómo se cuenta el tiempo de posesión?

El propio Código Civil contiene algunas reglas a tener en cuenta a la hora de computar el tiempo válido de posesión para la usucapión:

• El poseedor actual puede completar el tiempo necesario de 30 años sumando el tiempo de posesión de su causante, es decir, si la persona de quien se adquiere el bien tampoco era dueño, pero poseía el bien en concepto de dueño, el tiempo que lo tuvo en su posesión también se computará en beneficio del poseedor actual.
• Si un poseedor ha poseído el bien en una época anterior y también lo está poseyendo en la actualidad, se presume que lo ha poseído también en el tiempo intermedio.
• El primer día de posesión se cuenta por entero, independientemente del momento en que empezara la posesión dentro de ese día, pero el último se tiene que cumplir en su totalidad.

¿Cuándo se considera interrumpida la usucapión?

Según el artículo 1943 del Código Civil, la posesión necesaria para la usucapión se puede interrumpir natural o civilmente:

• Se interrumpe la posesión naturalmente cuando se cesa en ella durante más de un año por cualquier causa, es decir, cuando el poseedor deja de poseer físicamente durante ese tiempo.
• Se interrumpe la posesión civilmente cuando existe reclamación judicial (citación civil), aunque sus efectos quedan condicionados al resultado de la reclamación, ya que si esta no prospera, no puede perjudicar al poseedor. También se interrumpe civilmente la posesión por el acto de conciliación, siempre que en el plazo de 2 meses desde que se celebre, se presente la demanda sobre posesión o dominio del bien. Por último, también se interrumpe la posesión cuando existe un reconocimiento expreso o tácito por parte del poseedor del derecho del dueño.

¿Qué efectos produce la usucapión extraordinaria de inmuebles?

La usucapión produce la adquisición del bien inmueble de pleno derecho desde el mismo momento en que se entiende cumplido su plazo, pero no se aplica automáticamente por los tribunales, de oficio, sino que debe ser alegada y acreditada por quien tiene derecho a ella. Esto es así porque la ley permite renunciar a la adquisición producida por usucapión, y no sería posible hacerlo si se completara de forma automática.

Una vez probada, se entiende que la adquisición del inmueble por usucapión se ha producido desde el momento inicial de la posesión que ha dado lugar a ella. Por tanto, tiene un efecto retroactivo que convalida los actos realizados desde el inicio por el poseedor en concepto de dueño.

Como contrapartida a la adquisición de la propiedad por el usucapiente, también se produce la pérdida de la propiedad por el anterior propietario, que no poseía el bien ni hizo lo necesario para contradecir la posesión por otra persona.

¿Cuál es el procedimiento para declarar la usucapión extraordinaria?

En cuanto al procedimiento judicial adecuado para acreditar la adquisición de un bien inmueble por usucapión extraordinaria, es el procedimiento declarativo civil, por el que se ejercitará la acción declarativa de dominio, que se tramitará de acuerdo con el procedimiento ordinario o el procedimiento verbal, según la cuantía. Normalmente, al tratarse de bienes inmuebles, el procedimiento adecuado será el ordinario.

La demanda se debe interponer ante el juzgado de primera instancia (o tribunal de instancia que lo haya sustituido) competente según la ubicación del inmueble, y deberá dirigirse contra el titular registral o sus herederos, o, en su defecto, contra las personas desconocidas que puedan tener interés o derechos sobre el inmueble (a las que se deberá notificar mediante edictos).

En el juicio habrá que aportar todas las pruebas disponibles que permitan acreditar la posesión continuada e ininterrumpida en concepto de dueño durante el plazo de 30 años, como pueden ser recibos de pago de impuestos, contratos celebrados, obras realizadas, testimonio de testigos, recibos de suministros, etc.

El juez valorará lo presentado y, si se cumplen los requisitos, declarará finalmente por sentencia la adquisición de la propiedad por usucapión (con efectos retroactivos al inicio de la posesión del inmueble), lo que podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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