Cuando una persona fallece y sus bienes se transmiten a sus herederos, procede realizar distintas gestiones para hacer efectiva la transmisión, y una de ellas es el cambio de titularidad de los inmuebles, necesario para que el nuevo propietario pueda disponer de los mismos con todas las facultades que le otorga el derecho de propiedad.
A continuación, vamos a ver qué dice la ley sobre el límite temporal en que se puede hacer el cambio de titularidad y qué consecuencias tiene.
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Contacta con nosotros¿Existe plazo para cambiar la titularidad de un inmueble cuando el propietario fallece?
Cuando los herederos aceptan la herencia, los bienes pasan a formar parte de su patrimonio, y una de las gestiones que hay que hacer a continuación es cambiar la titularidad de los inmuebles heredados, es decir, ponerlos a nombre del nuevo propietario.
La ley no establece ningún plazo para hacerlo, no hay un límite temporal, por lo que, legalmente, el nuevo propietario puede realizar el cambio de titularidad cuando desee.
Sin embargo, lo recomendable es hacerlo lo antes posible, ya que mantener como titular al fallecido tiene consecuencias negativas para el nuevo propietario, como vamos a ver.
¿Qué consecuencias tiene no cambiar la titularidad de los inmuebles heredados?
La ley no fija un límite temporal para hacer el cambio de titularidad, pero mientras el inmueble permanezca a nombre del fallecido, el nuevo titular no podrá disponer de él libremente: no podrá venderlo, alquilarlo legalmente ni establecer gravámenes sobre él.
También puede encontrarse con dificultades fiscales a la hora de pagar algunos tributos, o con sanciones tributarias u obstáculos al tener que realizar gestiones administrativas que afecten a la vivienda, como cambios en los suministros, altas y bajas.
Por otro lado, aunque la ley no establece un plazo para cambiar la titularidad, sí lo hace para el pago de los tributos asociados a la sucesión hereditaria, que son el paso previo para poder recibir la herencia y estar en disposición de modificar el nombre del propietario.
¿Qué plazos establece la ley para el pago de los impuestos asociados a la herencia?
Los impuestos que hay que pagar cuando se recibe una herencia son:
Impuesto de sucesiones y donaciones
El plazo para pagar el impuesto de sucesiones y donaciones es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento, aunque es posible solicitar una prórroga de 6 meses más, pero hay que hacerlo durante los 5 primeros meses. Después del plazo legal, habrá que pagar recargos e intereses de demora.
Es importante tener claro que, hasta que este impuesto no se pague, no será posible recibir la herencia, y hasta que no se reciba la herencia, no se podrá cambiar la titularidad de los inmuebles, por lo que el pago del impuesto de sucesiones lo antes posible evitará la cadena de inconvenientes que puede acarrear el retraso.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es como se conoce al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que es un tributo municipal que hay que pagar cuando se transmiten bienes inmuebles en suelo urbano.
El plazo para pagar la plusvalía municipal cuando la transmisión se debe a una herencia es de 6 meses desde el fallecimiento del causante. Por tanto, el plazo es el mismo que para el impuesto de sucesiones.
Otros impuestos
Hay otros tributos que, aunque no están ligados al momento de la sucesión, sí hay que tenerlos en cuenta, sobre todo cuando recaen sobre bienes inmuebles:
- Por un lado, será necesario pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) cuando se obtenga alguna rentabilidad del inmueble heredado, lo que puede ocurrir cuando se venda (tributando por ganancia patrimonial) o cuando se alquile (tributando como rendimiento del capital inmobiliario). Para realizar adecuadamente la liquidación del impuesto, será necesario cambiar la titularidad del inmueble. De lo contrario, se pueden derivar sanciones, recargos e intereses.
- Por otro lado, el 1 de enero se devenga el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que irá dirigido a los herederos del titular fallecido de forma general, mientras no se modifique el titular.
¿Cuál es el plazo máximo para aceptar la herencia?
Aunque no exista plazo máximo para cambiar la titularidad de los inmuebles, hemos visto que sí existen otros plazos que pueden afectar a esa decisión, como el plazo para el pago de los tributos.
Otro plazo que hay que tener en cuenta es el tiempo máximo de que dispone el heredero para aceptar la herencia. La ley no establece ningún plazo expresamente, pero se aplica el plazo general de 30 años cuando afecta a bienes inmuebles, por aplicación analógica del artículo 1963 del Código Civil, que establece dicho plazo de prescripción para las acciones reales sobre bienes inmuebles.
No obstante, si son varios los herederos, los demás no podrán recibir la herencia hasta que el último de ellos acepte, por lo que existe la posibilidad de solicitar al notario que dirija al heredero renuente una interpelación notarial, tras la que este dispondrá de un plazo máximo de 30 días para aceptar o renunciar a la herencia. Si no contesta en plazo, se entenderá que acepta pura y simplemente (sin poder limitar la responsabilidad por deudas al patrimonio heredado).
Por tanto, si el heredero recibe la interpelación notarial, tendrá un plazo de 30 días para aceptar, y si no la recibe, tendrá un plazo de 30 años, pero teniendo en cuenta que deberá pagar el impuesto de sucesiones en un plazo máximo de 6 meses para poder recibir la herencia.
Una vez recibida, necesitará cambiar la titularidad de los bienes inmuebles para poder disponer de ellos y gestionarlos libremente.
¿Cómo se hace el cambio de titularidad de un inmueble heredado?
Para cambiar la titularidad de un inmueble a favor del nuevo propietario, una vez aceptada la herencia y pagados los tributos correspondientes, habrá que dirigirse al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio aportando la escritura pública de aceptación de la herencia, además de los documentos que acrediten el fallecimiento del anterior propietario:
- Certificado de defunción, certificado de actos de últimas voluntades y copia autorizada del testamento, si la sucesión se hizo por testamento.
- Certificado de defunción y declaración de herederos, si no hubo testamento.
También será necesario aportar el justificante del pago de los impuestos exigidos, que son el de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.