¿Se puede vender una casa heredada sin registrar?

Si bien por lo general se registran los bienes inmuebles, hay casos en los que estos no están registrados (sobre todo si son muy antiguos), o bien el titular que consta en el Registro de la Propiedad no es el actual. Por ello, en este post vamos a explicarte si es posible la compraventa de una vivienda heredada sin registrar.

He heredado una vivienda, ¿puedo venderla si no está registrada?

Para responder a esta pregunta, vamos a diferenciar dos casos:

Vender la casa sin registrarla a nombre del heredero

En primer lugar nos colocamos en el supuesto de que la vivienda sí está registrada aún a nombre del fallecido, pero que el heredero no haya registrado su derecho como propietario de la misma.

La respuesta es que sí, se podría vender la vivienda aunque continúe a nombre del propietario anterior. Esto es debido a que el Registro de la Propiedad se rige por el principio de voluntariedad, por lo que no resulta obligatorio.

El heredero podría vender la casa acreditando que la ha heredado. Sin embargo, debemos destacar que cuando se hereda un inmueble, lo normal y habitual es registrarlo, ya que otorga al nuevo titular seguridad jurídica.

La ventaja de inscribir la vivienda es que se presume que lo que consta en el Registro se corresponde con la realidad, lo cual puede evitar problemas importantes.

Pongamos el caso, por ejemplo, de que el heredero fallece repentinamente sin haber vendido la vivienda. A su vez, sus herederos heredarían esa casa. Pues bien, si la misma no se encuentra registrada, los trámites de la herencia se podrían complicar.

Para poner solución a este problema, habría que reanudar el tracto sucesivo a través del expediente de dominio o acta de notoriedad.

Es mejor evitar estos posibles contratiempos, ya que el heredero puede simplemente dirigirse al Registro de la Propiedad con los documentos que se requieren en estos casos:

• Certificado literal de defunción de la persona causante de la herencia.
• Certificado de actos de última voluntad.
• Declaración de herederos ante Notario, en caso de que el anterior titular falleciera sin testamento.
• Escritura de aceptación de la herencia y adjudicación de la vivienda ante Notario.
• Certificado de seguros de vida.
• Comunicación por la vivienda heredada o, de forma subsidiaria, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía).
• Copia del DNI del fallecido y del heredero.

Vender una casa que nunca ha sido registrada

Ahora el caso que nos ocupa es el de que la vivienda no haya accedido nunca al Registro de la Propiedad. Es decir, que se herede sin registrar.

De nuevo, legalmente se puede vender el inmueble. Pero sin duda alguna, a menos que se trate de una persona conocida, cualquier comprador podría sentir desconfianza de comprar una casa sin registrar.

Además, podría haber problemas importantes en la compraventa. Por ejemplo, el comprador no podría solicitar una hipoteca para adquirir la vivienda. Y también es más que probable que el Notario no quiera recoger en escritura pública la operación.

Por todo ello, es recomendable iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de la finca no inscrita, un procedimiento regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

La inmatriculación haría que constase al fin el inmueble en el Registro de la Propiedad, y este trámite se realizará entre este y una Notaría. Los documentos que se deben reunir son los siguientes:

• Título de propiedad, que en este caso sería el certificado de actos de última voluntad, o bien la declaración de herederos ante Notario.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica del bien inmueble, expresando los titulares del bien y sus colindantes.
• Identificación de los poseedores y los posibles arrendatarios del bien, en su caso.
• Identificación de los derechos constituidos sobre el inmueble, como las cargas o gravámenes que en su caso correspondan, indicando quiénes son los titulares de dichos derechos.

José Luis Pardeiro Sánchez

Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.

Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.

Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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