El título de propiedad de un inmueble es el negocio o acto jurídico que otorga un derecho de propiedad sobre el inmueble.
Existen numerosas situaciones en nuestro sistema legal en las que se hace alusión al título de propiedad o se precisa para tramitar un procedimiento, por lo que entender bien su alcance y significado es fundamental.
En este artículo vamos a intentar disipar las dudas que puedan existir en relación con este término jurídico.
No son pocas las veces en las que nos encontramos que somos dueños de una propiedad, en concreto, de un bien inmueble, pero nuestra titularidad no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.
Las razones pueden ser varias, así como las soluciones a dar, siendo el expediente de dominio uno de los mecanismos para inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad.
El expediente de dominio es un procedimiento notarial (ya no es judicial desde la Ley 15/2015) que tiene como finalidad la inmatriculación, es decir, el acceso por primera vez al Registro de la Propiedad de una finca, otorgando a quien lo promueve un título inmatriculador, es decir, inscribible.
Cuando se recibe un bien en herencia, hay que realizar ciertos trámites para poder heredar, como pagar el impuesto de sucesiones. En estos casos, a menudo se plantea si la inscripción en el Registro de la Propiedad, en caso de tratarse de un inmueble, es necesaria.
La respuesta a esta pregunta es sencilla, sí. Pero en verdad, no debemos quedarnos con esta simple contestación.
Una vivienda que no está registrada no goza de la fe pública registral que otorga el Registro de la Propiedad. Esto quiere decir que, al no estar Registrada, ni su descripción ni su titularidad, es pública por lo que si adquirimos una propiedad sin estar registrada corremos el riesgo de que quien nos venda no sea el titular real de la vivienda.
Antes de la reforma operada en la Ley Hipotecaria en 2015, era posible tramitar un expediente de dominio aportando documentos que ayudaran a acreditar el dominio sobre una finca, como era el caso de un acta de notoriedad.
Así, con un acta de notoriedad se podía, por ejemplo, reanudar el tracto sucesivo de una finca registral, ya que la Ley Hipotecaria contemplaba expresamente esta opción.
Sin embargo, actualmente no es posible tramitar un expediente de dominio para ninguno de sus fines sin un título de propiedad.
El expediente de dominio es una figura jurídica que ha sufrido una profunda modificación a raíz de la desjudicialización de algunos procedimientos de jurisdicción voluntaria producida en 2015.
En la actualidad, el expediente de dominio es un procedimiento notarial que tiene por objeto corregir las faltas de concordancia entre la realidad jurídica y las inscripciones que figuran en el registro de la propiedad.
Vamos a ver a continuación en qué consiste el expediente de dominio.
El registro de la propiedad es un registro público donde se inscriben o anotan los actos y contratos que afectan a la propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles. Sirve para dar publicidad a estos derechos y para proteger a terceros de buena fe frente a circunstancias que no se hayan hecho constar en él.
Sin embargo, a veces no se efectúan las inscripciones oportunas y se crea una discordancia entre la información registral y la realidad jurídica.
Para solucionar los problemas que pueden derivarse de esta situación, existe la figura del expediente de dominio. En la legislación anterior, el acta de notoriedad se usaba también para algunos de estos fines, pero esta materia ha sufrido una profunda modificación.
Veamos en qué consisten ambas figuras y qué finalidad tienen en la legislación actual.
A medio camino entre el derecho de propiedad y la mera posesión, la posesión en concepto de dueño es una figura de la que se derivan importantes efectos legales en relación con algunos derechos sobre bienes muebles o inmuebles.
La ley se refiere a ella como uno de los requisitos para poder adquirir un bien por prescripción, si bien no la define.
A continuación se explica brevemente en qué consiste esta forma de posesión y qué diferencias presenta con otras figuras relacionadas.
La inscripción registral tiene como objeto dar publicidad fiable a un derecho sobre un bien inmueble. Así, cuando se inscribe una finca en el Registro de la Propiedad, se le da publicidad a la identificación de esa finca, a los derechos de propiedad sobre ella y a cualquier carga o gravamen que recaiga sobre el inmueble.
Cualquier persona puede solicitar una certificación de la inscripción de una finca, lo que puede ser útil, por ejemplo, para conocer todas sus circunstancias si está planeando comprarla.
A continuación vamos a explicar cómo saber en qué Registro de la Propiedad podemos encontrar la información relativa a una finca, así como en cuál corresponde inscribirla.
