El registro de la propiedad es un registro público donde se inscriben o anotan los actos y contratos que afectan a la propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles. Sirve para dar publicidad a estos derechos y para proteger a terceros de buena fe frente a circunstancias que no se hayan hecho constar en él.
Sin embargo, a veces no se efectúan las inscripciones oportunas y se crea una discordancia entre la información registral y la realidad jurídica.
Para solucionar los problemas que pueden derivarse de esta situación, existe la figura del expediente de dominio. En la legislación anterior, el acta de notoriedad se usaba también para algunos de estos fines, pero esta materia ha sufrido una profunda modificación.
Veamos en qué consisten ambas figuras y qué finalidad tienen en la legislación actual.
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Contacta con nosotros¿Qué es un expediente de dominio?
El expediente de dominio consiste en un procedimiento notarial dirigido a hacer concordar por distintos medios la realidad jurídica con las inscripciones que constan en el registro.
Es decir, el expediente de dominio pretende hacer constar en el registro diferentes circunstancias que afectan a los bienes inmuebles, y que pueden consistir en:
- Corregir la cabida de una finca, cuando la superficie que consta en el registro no es la que debería ser (artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
- Inmatricular fincas que no están inscritas en el registro de la propiedad a favor de persona alguna (artículo 203 de la Ley Hipotecaria).
- Reanudar el tracto sucesivo con respecto a una finca registral, es decir, poner al día las inscripciones sobre un bien inmueble determinado que han quedado desactualizadas (artículo 208 de la Ley Hipotecaria).
Antes se trataba de un procedimiento judicial pero actualmente se tramita ante el notario e interviene también el registrador de la propiedad, que es quien tiene que hacer las anotaciones oportunas en el registro, a la luz de la información transmitida por el notario.
El motivo de este cambio se encuentra en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, que, en aras de una desjudicialización de algunos procedimientos de jurisdicción voluntaria, amplió la figura del expediente de dominio ante notario para abarcar más procedimientos, suprimiendo la posibilidad de que se tramitaran también ante el juez.
¿Qué es un acta de notoriedad?
El acta de notoriedad es un acta que levanta el notario y que contiene la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales pueden ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica.
Se regula en el artículo 209 del Reglamento Notarial, y su objetivo es constatar una realidad sobre determinadas materias. Por ejemplo, se usa el acta de notoriedad en el seno de un proceso hereditario, para dar fe de la relación de herederos en una sucesión intestada.
El acta de notoriedad, por tanto, trata de hacer concordar la realidad extrajurídica con la realidad jurídica.
En sus orígenes, el acta de notoriedad tenía como fines también reanudar el tracto sucesivo registral y otros procedimientos inmobiliarios.
Actualmente, ha desaparecido en el ámbito inmobiliario y registral, y para algunos casos ha sido sustituida por una simple acta de manifestaciones o acta de referencia regulada en el artículo 208, que puede servir para documentar el expediente de dominio, pero que en ningún caso significa que los hechos documentados en ella sean públicos y notorios.
¿Para qué sirven el acta de notoriedad y el expediente de dominio?
Como ya se ha apuntado, esta materia ha sufrido una profunda modificación, y estas figuras ya no tienen la misma finalidad que tenían antes de la reforma incluida en la Ley Hipotecaria en 2001.
Antes de esa fecha, ambas figuras servían para reanudar el tracto sucesivo con relación a un inmueble inscrito en el registro de la propiedad. Sin embargo, en la actualidad ese trámite se soluciona con un expediente de dominio que se desarrolla ante notario.
Los requisitos para reanudar el tracto sucesivo, para inmatricular una finca o para corregir la cabida de la misma que figura en la inscripción registral son objetivos y fácilmente comprobables, y están regulados en los artículos correspondientes a cada uno de estos procedimientos.
Ya no existe la posibilidad de acudir al notario para solicitar un acta de notoriedad que dé fe de una realidad extrajurídica pública y notoria, y posteriormente utilizar ese título para inscribirlo en el registro de la propiedad, reanudando así el tracto sucesivo.
En su lugar, hoy día se puede acudir al notario para que levante un acta de manifestaciones o de referencia, por la que el notario da fe de lo que le manifiesta el interesado, y acudir al registro para reanudar el tracto, inmatricular la finca o corregir la cabida, pero será necesario cumplir los demás requisitos legales para ello.
Así, a modo de recapitulación, se puede decir que:
- El acta de notoriedad sirve para dar fe de circunstancias y hechos que son notorios en la realidad, pero que no tienen una correspondencia documental y por tanto no se pueden probar legalmente. Pero ya no se usa con fines de registro inmobiliario.
- El expediente de dominio sirve para inscribir una finca que no estaba inmatriculada en el registro, para modificar su cabida o para reanudar el tracto sucesivo, si no se habían realizado los asientos registrales intermedios hasta la situación actual.
¿Cómo modificó la Ley 13/2015 los expedientes de dominio y las actas de notoriedad?
La situación actual deriva de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, que introdujo las siguientes modificaciones en el sistema anterior:
- Se eliminaron los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados por el juez y se potenciaron los tramitados ante notario.
- Como consecuencia, se suprimió el acta de notoriedad con fines registrales y se amplió la regulación del expediente de dominio, que ya existía, abarcando ahora más utilidades.
- Se eliminaron las referencias al acta de notoriedad en la Ley Hipotecaria, salvo para la sucesión hereditaria.
Por tanto, el acta de notoriedad ha perdido su razón de ser a efectos de inscripciones registrales, y el expediente de dominio ha ampliado sus funcionalidades y se ha visto potenciado.
Además, el papel del notario en estos actos de jurisdicción voluntaria ha sido reforzado, y han desaparecido las atribuciones a los jueces en esta materia.
Actualmente, algunas de las funcionalidades antes reservadas al acta de notoriedad se han visto sustituidas por el acta de manifestaciones o acta de referencia del artículo 208 del Reglamento del Notariado, pero no tiene el mismo alcance que tenía el acta de notoriedad.
El acta de notoriedad se mantiene, y está regulado en el artículo 209 del Reglamento Notarial, pero ahora se destina a otros fines, como es el caso de la sucesión hereditaria.
¿Cómo se tramita un expediente de dominio?
El procedimiento para inmatricular mediante expediente de dominio fincas no inscritas en el registro de la propiedad a favor de persona alguna seguirá los trámites del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Será competente el notario hábil del lugar donde radique la finca o de cualquier distrito notarial colindante, y se iniciará mediante solicitud escrita del propietario de la finca, haciendo constar sus datos identificativos y la descripción del inmueble.
La solicitud deberá ir acompañada de los siguientes documentos:
- Título de propiedad del inmueble, certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión del titular catastral y su domicilio.
- Datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el solicitante y que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes, además del nombre y domicilio de sus propietarios actuales y los titulares de las cargas y gravámenes.
- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, indicando los nombres de los titulares y sus datos de identificación, para que puedan ser requeridos con el fin de que soliciten también la inscripción o anotación de su derecho, si lo desean.
- Identificación del poseedor actual del inmueble y del arrendatario, en su caso.
El notario levantará acta incorporando la documentación presentada, y remitirá una copia al registrador de la propiedad solicitando que, en el plazo de 15 días, expida una certificación de que el inmueble no está inmatriculado y que practique una anotación preventiva de la pretensión del expediente de dominio.
El registrador hará las comprobaciones oportunas y, si procede, actuará en ese sentido. Si no procede, denegará la anotación, motivando su decisión, y lo notificará al notario para que archive las actuaciones.
Si nada lo impide, el registrador practicará la anotación solicitada y remitirá una certificación registral al notario para que la una al expediente. Esa certificación tendrá una vigencia temporal de 90 días, prorrogable hasta un máximo de 180, mientras se resuelve el expediente de dominio.
El notario comunicará la pretensión de inmatriculación a todos los interesados, que dispondrán de un mes para hacer las alegaciones que estimen oportunas y para aportar pruebas. Si existe oposición fundada de cualquier interesado, el notario concluirá el expediente y archivará las actuaciones, comunicándoselo al registrador.
En caso contrario, el notario levantará acta aprobando la pretensión del solicitante, en la que recogerá todas las incidencias del expediente, y remitirá copia al registrador para que inmatricule finalmente el inmueble.
Por su parte, los procedimientos para corregir la cabida de una finca registral o para reanudar el tracto sucesivo se regulan respectivamente en los artículos 201 y 208 de la Ley Hipotecaria.
Soy abogado de vocación y socio fundador de D&J Abogados.
Me he especializado en expedientes de dominio y derecho registral.
Colegiado nº 80.304 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.